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Mietrecht Recht Wohnraummietrecht

Anspruch des Mieters einer unrenoviert übergebenen Wohnung auf Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Am 08.07.2020 hat der für Wohnraummietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) zu Ansprüchen des Mieters, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wird, auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter geurteilt.

Danach kann ein Mieter,
– dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und
– auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden,
vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Jedoch hat sich der Mieter nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Die Beteiligung beläuft sich in Der Regel auf 50%.

Im Rechtsstreit mit dem Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger 2002 von der Vermieterin eine Wohnung, die bei Überlassung unrenoviert war. 14 Jahre später (2016) forderten sie die Vermieterin auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen, da sich aus Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich deutlich verschlechtert. Nachdem Sie damit bei der Vermieterin scheiterten, klagten die Mieter und auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 7.312,78 €, unterlagen jedoch sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg wie auch in der Berufung beim Landgericht Berlin.

In dem weiteren Verfahren mit dem Az. VIII ZR 270/18 verlangte der (widerklagende) Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Er hatte die Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. In diesem Fall hatte die Widerklage des Mieters in den Vorinstanzen (Amtsgericht Schöneberg und Landgericht Berlin) Erfolg.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof hat das jeweilige Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar seien die Berufungskammern in beiden Fällen zurecht davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam sei, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei.

In diesen Fällen trete an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.

Maßgeblich für die den Vermieter treffende Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, in beiden Fällen also ein nach der Verkehrsanschauung unrenovierter Zustand, so wie die Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Dies führt aber nicht dazu, dass die Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausscheiden. Den Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat.

Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Sach- und interessengerecht sei vielmehr eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. So könne der Mieter zwar in derartigen Fällen vom Vermieter eine “frische” Renovierung verlangen, er müsse sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Mangels der Einzelfall keien Besonderheiten aufweise, läge die Beteiligung des Mieters regelmäßig bei der Hälfte. In dem zweiten Fall hatte der Mieter keine Anspruch auf Zahlung geltend gemacht, sondern direkt die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangt. Hier könne – so der BGH – der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach der Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.

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Fluggastrechte Recht Reiserecht

Fluggesellschaften dürfen keine Strafgebühren für den Nichtantritt eines Fluges verlangen

Damit setzte sich der Bundesverband der Verbraucherzentralen und Verbraucherverbände – Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) in zwei Urteilen gegen die Fluggesellschaften Air France und KLM vor dem Landgericht Frankfurt durch. In den beiden am 02.04.2020 verkündeten und vom vzbv am 15.05.2020 veröffentlichten Urteilen erachtet das Frankfurter Gericht Strafzahlungen von 125 Euro bis zu 3.000 Euro für Kunden, die nicht alle gebuchten Flüge oder Flüge nicht in der gebuchten Reihenfolge antreten, für unwirksam.

Gemäß der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der beiden Fluggesellschaften für Onlinebuchungen sollte der gebuchte Ticketpreis nur für Flüge gelten, die die Passagiere vollständig und in der von ihnen gebuchten Reihenfolge antreten.

Die Airlines wollten damit offensichtlich vermeiden, dass Kunden günstigere Flugkombinationen buchen, die sie teilweise nicht nutzen wollten. denn oftmals bieten die Fluggesellschaften ihre Hin- und Rückflüge günstiger ans als ein One-Way-Ticket der gleichen Strecke. Auch kann ein einheitlicher Flug über mehrere Teilstrecken günstiger sein, als eine der Teilstrecken einzeln zu buchen. Die Strafzuschläge für einen Nichtantritt oder eine geänderte Reihenfolge sollten diese Schnäppchenjagd für die Kunden preislich unattraktiv machen.

So verlangten die Airlines für Flüge innerhalb Europas abhängig von der gebuchten Buchungsklasse 250 Euro bis 500 Euro zusätzlich. Bei Langstreckenflügen betrug der Zuschlag 500 bis zu 3.000 Euro. Außerdem verlangte KLM bei vorzeitigem Abbruch der Flugreise zusätzlich 275 Euro für die Herausgabe des Aufgabegepäcks.

Das LG Frankfurt sah die Klauseln als Unwirksam an, da sie die Verbraucher unangemessen benachteiligten, § 307 Abs. 1 BGB. Die Kunden als Gläubiger der Flugleistung seien berechtigt, nur einen teilbaren Teil der Gesamtleistung vom Schuldner (Airline) zu fordern, sofern dieser Teilforderung nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegenstehe. Um eine solche teilbare Leistung handele es sich, wenn ein Kunde eine Flugreise mit mehreren Beförderungsvorgängen buche.

Richtig sei zwar, dass der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden habe, dass es zulässig sei, wenn in den Beförderungsbedingungen bestimmt sei, dass bei Nichtinanspruchnahme einer Teilleistung für die verbleibenden Teilleistungen dasjenige Entgelt zu zahlen sei, das zum Zeitpunkt der Buchung für diese Teilleistung verlangt wurde, wenn dieses Entgelt höher ist als das tatsächlich vereinbarte Entgelt (BGH, Urteil vom 29.04.2010, Az. Xa ZR 5/09). Dies sei aber bei den pauschalisierten Strafzuschlägen der Fluggesellschaften Air France und KLM eben nicht der Fall, da diese wegen ihrer Pauschalisierung nicht an dem tatsächlich gezahlten Entgelt und dem Entgelt einer Teilleistungen anknüpfe würden. Die Zusatzgebühren fielen schließlich auch an, wenn der Preis für die gebuchten Flüge gar nicht günstiger war als für die geflogene Teilstrecke.

Ebenso würden die pauschalisierten Zuschläge nach den AGB der Airlines auch dann fällig, wenn der Kunde einen Zubringerflug verpasst habe oder den Urlaub verlängern wolle und deshalb den Rückflug nicht antreten wolle oder könne. Diese Gründe haben aber keinen Bezug zum Schutz der Tarifstruktur.
Beide Urteile sind nicht noch nicht rechtskräftig.

Die Urteile sind auf der Webseite des vzbv als PDF veröffentlicht (externe Links):
Urteil des LG Frankfurt Az. 2 – 24 O 48/19
Urteil des LG Frankfurt Az. 2 – 24 O 47/19

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Recht Reiserecht

Flugvermittler muss Aufpreise für Gepäckaufgabe deutlich angeben

In der 2. Instanz hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden, dass ein Online-Vermittler von Flugreisen auf seiner Webseite auch die Zusatzkosten für die Aufgabe von Gepäckstücken angeben muss.

Weiterhin wurde entschieden, dass sich der Flugpreis, den das Portal zuvor bei Buchungsbeginn benennt, nicht nachträglich erhöhen darf, wenn der Kunde als Bezahlart die Kreditkarte wählt.

Klägerin war die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Beklagte war die Travel24.com AG. Die Klägerin hatte wegen lückenhafter und irreführender Preisangaben auf dem Portal der Beklagten Klage erhoben.

Dabei monierte die Verbraucherzentrale Bundesverband insbesondere, dass bei Buchungen über das Portal der Beklagten lediglich darauf verwiesen werde, dass der dort angegebene Flugpreis kein Freigepäck enthalte. Über die Höhe des zusätzlichen Entgeltes für die Gepäckaufgabe schwieg sich die Buchungsseite aus.

Das Oberlandesgericht sah darin einen Verstoß gegen die Luftverkehrsdienste-Verordnung der EU gesehen.

Nach Artikel 23 Absatz 1 der VERORDNUNG (EG) Nr. 1008/2008 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 24. September 2008 über gemeinsame Vorschriften für die Durchführung von Luftverkehrsdiensten in der Gemeinschaft gilt:

Die der Öffentlichkeit zugänglichen Flugpreise und Luftfrachtraten, die in jedweder Form – auch im Internet – für Flugdienste von einem Flughafen im Hoheitsgebiet eines Mitgliedstaats, auf das der Vertrag Anwendung findet, angeboten oder veröffentlicht werden, schließen die anwendbaren Tarifbedingungen ein. Der zu zahlende Endpreis ist stets auszuweisen und muss den anwendbaren Flugpreis beziehungsweise die anwendbare Luftfrachtrate sowie alle anwendbaren Steuern undGebühren, Zuschläge und Entgelte, die unvermeidbar und zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vorhersehbar sind, einschließen. Neben dem Endpreis ist mindestens Folgendes auszuweisen:
a) der Flugpreis bzw. die Luftfrachtrate,
b) die Steuern,
c) die Flughafengebühren und
d) die sonstigen Gebühren, Zuschläge und Entgelte, wie etwa diejenigen, die mit der Sicherheit oder dem Kraftstoff in Zusammenhang stehen, soweit die unter den Buchstaben b, c und d genannten Posten dem Flugpreis bzw. der Luftfrachtrate hinzugerechnet wurden. Fakultative Zusatzkosten werden auf klare, transparente undeindeutige Art und Weise am Beginn jedes Buchungsvorgangsmitgeteilt; die Annahme der fakultativen Zusatzkosten durch den Kunden erfolgt auf „Opt-in“-Basis.

Nach dem Oberlandesgericht setze ein effektiver Preisvergleich voraus, dass der Verbraucher auch über die Preise von Zusatzleistungen, der er gegebenenfalls hinzubuchen möchte in Kenntnis gesetzt werde. Dies gelt insbesondere bei besonders günstigen Flugpreisen, bei denen die zusätzlichen Gepäckkosten im Vergleich zum eigentlich Flugpreis von erheblicher Bedeutung seien.

Zudem hatte die Beklagte den bei Buchung ausgewiesenen Flugpreis zu niedrig angesetzte, denn dieser Preis enthielt – für den Buchungen zunächst nicht hinreichend erkennbar – einen Nachlass von 19,99 Euro pro Strecke, der aber nur dann gewährt wurde, wenn der Buchende mit einer Mastercard des Portals („Travel24.com Mastercard Gold“) zahlte.
Für Buchende ohne „Travel24.com Mastercard Gold“ erhöhte sich der Preis bei abschließender Buchung um einer sorgenannte „Service-Fee“ von 19,99 Euro pro Strecke oder 39,98 Euro für Hin- und Rückflug.

In diesem Punkt korrigierte das Oberlandesgericht Dresden das vorinstanzliche Landgericht und erkannte in dem Rabatt für die hauseigene Mastercard der Beklagten eine unzulässige Zahlungsmittelgebühr. Dies widerspreche dem EU-Recht, wonach die Anbieter von Flugreisen verpflichtet seien, eine kostenlose, gängige und zumutbare Zahlungsmöglichkeit anzubieten. Eine solche sei jede gängige Kreditkarte. Die hauseigene „Travel24.com Mastercard Gold“ sei dies hingegen nicht, woraus aus der Service Fee „Service-Fee“ von 19,99 Euro pro Strecke eine nicht zulässige Zahlungsmittelgebühr erwachse.

OLG Dresden, Urteil vom 29.10.2019, Az. 14 U 754/19

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Recht Verbraucherrecht

OLG Frankfurt bejaht Irreführung des Verbrauchers, wenn ein Werber bei Anrufen ein Pseudonym verwendet

Ein Unternehmen aus dem Bereich der Energielieferung für Privathaushalte beauftragte einen Werber, telefonisch Kontakt mit Verbrauchern aufzunehmen. Bei diesen Anrufen verwendete der Werber nicht seinen Realnamen, sondern stets das gleiche Pseudonym.
Dies rügte ein Mitbewerber als irreführend.

Das zunächst angerufene Landgericht Darmstadt (Az. 16 O 46/18) wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit Urteil vom 22.11.2018 zurück. Die unwahre Namensangabe sei nicht geeignet, die geschäftliche Entscheidung der Kunden der Antragstellerin zu beeinflussen.

Die dagegen eingelegte Berufung vor dem 6. Zivilsenat des OLG Frankfurt 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt a. M. dagegen war erfolgreich (Urteil vom 16.05.2019, Az. 6 U 3/19)

Nach § 5 I 1 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt, die geeignet ist, den Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die andernfalls nicht getroffen hätte. Nach § 5 I 2 UWG ist eine geschäftliche Handlung irreführend, wenn sie unwahre Angaben oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben enthält.
Die unwahre Namensangabe ist hier geeignet, den Verbraucher oder sonstigen Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die andernfalls nicht getroffen hätte. Auf eine solche wettbewerbsrechtlich relevante Irreführung kann zwar in der Regel aus dem Hervorrufen einer Fehlvorstellung geschlossen werden. Anders verhält es sich jedoch dann, wenn über Umstände getäuscht worden ist, die für das Marktverhalten der Gegenseite lediglich eine unwesentliche Bedeutung haben. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Insbesondere mit Blick auf die vertragliche Rechtsdurchsetzung kann es auf die Angaben des Mitarbeiters am Telefon und damit zu Beweiszwecken auf dessen wirklichen Namen ankommen. Als geschäftliche Handlung des Unternehmers wird insoweit auch ein Verhalten vor oder bei Geschäftsabschluss erfasst, das sich erst bei Durchführung des Vertrages auswirkt. Insoweit ist es für die Anwendung von § 5 I UWG unerheblich, sollte die Angabe eines falschen Namens für die Eingehung vertragliche Ansprüche, hier also die Entscheidung für oder gegen ein Wechsel des Stromversorgers noch keine Rolle spielen, sondern erst später relevant werden. Es ist denkbar, dass der Verbraucher den Anbieter möglicherweise nicht gewechselt hätte, wenn er gewusst hätte, dass er den richtigen Namen des Mitarbeiters nicht kennt. Diese Irreführungsgefahr wird entgegen der Auffassung des Landgerichts auch nicht dadurch beseitigt, dass der fragliche Mitarbeiter immer unter dem falschen Namen auftritt. Unter diesen Umständen mag der Mitarbeiter zwar für die Antragsgegnerin zu identifizieren sein. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Verbraucher ein Interesse am richtigen Namen hat. Denn nur unter dieser Voraussetzung kann er sicher sein, den Mitarbeiter beispielsweise in einem Prozess zutreffend als Zeugen benennen zu können. Auf eine etwaige sekundäre Darlegungslast der Antragsgegnerin in einem derartigen Prozess zur Benennung des richtigen Namens muss er sich insoweit nicht verweisen lassen. Die Tatsache schließlich, dass nach Auffassung der Antragsgegnerin im vorliegenden Fall der Name des Anrufers für die angerufene Kundin angeblich keine Bedeutung gehabt habe, ist ohne Relevanz. Entscheidend ist insoweit die mögliche Beeinflussung auch anderer Verbraucher in künftigen Fällen.

Da die Antragsgegnerin den Werber mit den Anrufen beauftragt habe, sei sie auch für das Verhalten des Werbers nach § 8 II UWG verantwortlich.

2018 hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem ähnlichen Fall zu beschäftigen (Urteil vom 19.04.2018, Az. I ZR 244/16). Dort ging es allerdings primär um die Frage der Informationspflicht nach § 312a Abs.1 BGB

§ 312a Allgemeine Pflichten und Grundsätze bei Verbraucherverträgen; Grenzen der Vereinbarung von Entgelten

(1) Ruft der Unternehmer oder eine Person, die in seinem Namen oder Auftrag handelt, den Verbraucher an, um mit diesem einen Vertrag zu schließen, hat der Anrufer zu Beginn des Gesprächs seine Identität und gegebenenfalls die Identität der Person, für die er anruft, sowie den geschäftlichen Zweck des Anrufs offenzulegen.

Der BGH führte aus, dass § 312a BGB lediglich die die Identität des Unternehmens umfasse:

Die Angabe des falschen Namens durch den Mitarbeiter der Beklagten hat die von § 312a Abs. 1 BGB aufgestellten Informationspflichten nicht verletzt. Bei einer telefonischen Kontaktaufnahme mit dem Verbraucher im Sinne dieser Vorschrift muss nur die Identität des Unternehmers sowie der geschäftliche Zweck offengelegt werden, nicht aber die Identität des für den Unternehmer anrufenden Mitarbeiters, der selbst nicht Unternehmer ist. Da die Offenlegung des Namens des anrufenden Mitarbeiters nicht vom Schutzzweck des § 312a Abs. 1 BGB erfasst ist, wird diese Vorschrift auch nicht dadurch verletzt, dass der anrufende Mitarbeiter einen falschen Namen angibt.

In dem konkreten Fall verneinte der BGH auch Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 Fall 2 Nr. 3 UWG, ließ aber die grundsätzliche Anwendung des § 5 Abs. 1 UWG offen.

Einer Anwendung von § 5 Abs. 1 UWG wegen einer unwahren Namensangabe steht nicht entgegen, dass die auf Art. 8 Abs. 5 der Richtlinie 2011/83/EU beruhende Bestimmung des § 312a Abs. 1 BGB bei richtlinienkonformer Auslegung durch die Nennung eines falschen Namens bei Werbeanrufen nicht verletzt wird (dazu oben B II 2 b). Über § 5 Abs. 1 UWG wird nicht entgegen § 312a Abs. 1 BGB die Information über die Identität eines anrufenden Mitarbeiters verpflichtend. Es geht bei § 5 Abs. 1 UWG nicht um das Vorenthalten von Informationen, sondern um die bewusst unwahre Angabe eines Namens und damit um die Frage einer irreführenden geschäftlichen Handlung. Für das Verhältnis von § 312a Abs. 1 BGB zu § 5 Abs. 1 UWG kann insofern nichts anderes gelten als für das Verhältnis von § 5a Abs. 3 UWG zu § 5 Abs. 1 UWG. Auch wenn die „Basisinformationen“ gemäß § 5a Abs. 3 UWG, die sich in § 312a Abs. 1 BGB wiederfinden, erteilt werden, ist ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 UWG nicht ausgeschlossen (vgl. zu Art. 7 Abs. 4 der Richtlinie 2005/29/EG EuGH, GRUR 2016, 1307 Rn. 72 – Canal Digital; Köhler in Köhler/Bornkamm/Feddersen aaO § 5a Rn. 3.20).

Fazit

Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist zu begrüßen. Verbraucher sollten gerade in den Fällen, in denen der Kontakt zum Unternehmen über Mitarbeiter oder beauftragte Externe nur telefonisch erfolgt, wissen, mit wem sie sprechen. Schließlich handelt das Unternehmen über diese Personen und muss sich deren Verhalten und mögliche (vertragliche) Versprechen und Zusicherungen zurechnen lassen. Es würde die Rechte der Verbraucher über Maß beschränken, wenn diese bei einer späteren Auseinandersetzung nicht den realen Namen der Person kennen würden, der für das Unternehmen in dessen Auftrag behandelt hat. So wäre beispielsweise eine korrekte Angabe der Daten dieser Person für eine Zeugenbenennung im Falle einer Klage unmöglich.

Für Unternehmer gilt: Weisen Sie Ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die mit derartigen Akquisetätigkeiten beauftragt sind, darauf hin, dass sie ihren Realnamen angeben müssen.

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Gewerbemietrecht Mietrecht Recht

Kanzlei als Mieterin muss massive Umbauarbeiten nicht dulden (OLG Frankfurt am Main)

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat am 12.03.2019 (Az.: 2 U 3/19) geurteilt, dass eine Rechtsanwaltskanzlei als Mieterin während des Mietverhältnisses verlangen kann, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt.
Die Rechtsanwaltskanzlei hatte befristet bis Ende 2023 Büroräume im 4. OG einer Gewerbeimmobilie im Frankfurter Westend gemietet. Nachdem die beklagte Eigentümerin die Immobilie 2018 erworben hatte, baten sie die die Rechtsanwälte, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, da sie das Gebäude umfassend für eine Nutzung als Bank umbauen wollten.
Der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages stimmten die Rechtsanwälte nicht zu. Auch eine angebotene Abstandszahlung konnte sie nicht dazu bewegen. Daraufhin kündigte die neue Eigentümerin mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an.

Ab November 2018 führte die Beklagte massive Arbeiten in den unteren Geschossen durch. Unter anderem wurden mehrere Innenwände sowie der gesamte Bodenbelag entfernt und zusätzliche Entkernungsarbeiten vorgenommen. Dabei kamen laute und Erschütterungen erzeugende Geräte wie Schlagbohrmaschinen zum Einsatz.
Dagegen wendete die die klagende Kanzlei mit einem Antrag auf Unterlassen im Wege einer einstweiligen Verfügung, die auch antragsgemäß vom Landgericht Frankfurt erlassen wurde.

Auch vor dem OLG Frankfurt hatte die beklagte Bank keinen Erfolg. Die massiven Beeinträchtigungen beeinträchtigen die Klägerin in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht. Eine Duldungspflicht besteht nicht.

Vielmehr hat die Bank als Vermieterin der der Mieterin den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31.12.2023 zu gewähren. Dabei ist auch der vertragsgemäße Gebrauch eine Frage des Einzelfalls. Vorliegend waren die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros vermietet worden. Ein solcher Betrieb erfordert auch eine geistig-gedankliche Tätigkeit. Diese muss grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Eine Störung durch Lärm, Erschütterungen, Verschmutzungen oder andere Immissionen muss die Klägerin grundsätzlich nicht dulden, vielmehr hat die Beklagte diese zu unterlassen und zusätzlich dafür Sorge zu tragen, etwaige Störungen durch Dritte abzuwehren.

Nachdem die Klägerin schon die Arbeiten im unteren Geschoss nicht hätte dulden müssen, hat sie erst recht einen Anspruch darauf, dass die gleichen Arbeiten (Abriss, Entkernung etc.) nicht auch noch in den weiteren Geschossen durchgeführt werden.

Zwar muss ein Mieter zum Beispiel bei einem Mieterwechsel damit rechnen, dass dieser seine Räumlichkeiten entsprechend anpasst oder umbaut. Die in diesem Fall durchgeführten Arbeiten stellten jedoch keine noch zu duldenden Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, sie dienten auch nicht der Modernisierung oder Verbesserung, da es an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts fehle.

Die Frankfurter Richter verneinten ebenso eine Duldungspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben heraus. Ihre Abwägung ergab, dass das Interesse der Mieter, die Mietsache ungestört nutzen zu können, das Interesse des Vermieters an der Umgestaltung überwiege. Es sei zumutbar, mit den Umbauarbeiten bis zum Ende des Mietvertrages zu warten.

Schließlich ist die Mieterin auch nicht verpflichtet, die Arbeiten außerhalb üblicher Bürozeiten (Nachtzeiten/Wochenende) zu dulden, denn der Mietvertrag gebe der Klägerin ein Recht auf umfassende Nutzung und nicht nur auf Nutzung während üblicher Bürozeiten.

Dem OLG Frankfurt scheint die teilweise hohe Arbeitsbelastung vieler Kanzleien durchaus nicht unbekannt, wenn es feststellt: Es sei gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte und Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführten.