Autor: Rüdiger Wulf

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Fristlose Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit: Barkaution vs. Bankbürgschaft

Mietwohnungen

Im Mietrecht ist es für Vermieter üblich, vom Mieter eine Sicherheitsleistung zu verlangen, meist in Form einer Mietsicherheit. Diese kann als Barkaution gezahlt oder auch durch eine Bankbürgschaft abgesichert werden. Die gesetzliche Grundlage für die Sicherheitsleistung findet sich in § 551 BGB. Kommt der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Verzug, sieht § 569 Abs. 2a BGB vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Zahlungsverzug mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Doch die Ausgestaltung dieses Kündigungsrechts hängt entscheidend von der Art der Sicherheitsleistung ab.

Unterschiedliche Rechtsfolgen bei Barkaution und Bankbürgschaft

Aktuell hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az.: VIII ZR 256/23) klargestellt, dass die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung bei Verzug mit der Sicherheitsleistung nur bei der Barkaution gilt, nicht jedoch bei einer Bankbürgschaft. Der Gesetzestext verlangt für die Kündigung „eine Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages“, was auf eine teilbare Geldleistung zielt, wie sie bei einer Barkaution vorliegt. Bei der Bankbürgschaft hingegen handelt es sich um eine schuldrechtliche Verpflichtung eines Dritten, dem Vermieter Geld zu zahlen, wenn der Mieter nicht zahlt. Es fließt zunächst kein Geld, weshalb die Bankbürgschaft als Sicherheit nicht „teilbar“ ist.

Der Vermieter kann daher nur dann fristlos kündigen, wenn der Mieter tatsächlich mit einem Geldbetrag in Verzug ist – sprich bei der Barkaution. Bei der Bankbürgschaft hat der Vermieter kein Recht auf fristlose Kündigung allein wegen des Fehlens der Bürgschaft, sondern bleibt auf andere Rechtsinstrumente wie das Zurückbehaltungsrecht angewiesen.

Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter

Für Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass bei einer vereinbarten Barkaution das Instrument der fristlosen Kündigung bei Verzug ein wirksames Mittel sein kann, um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen. Die Barkaution ist in der Regel auch in mehreren Raten zahlbar; der Vermieter trägt hierbei jedoch das Risiko, die Wohnung bereits vor vollständiger Zahlung übergeben zu müssen.

§ 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter – sofern die Kaution in Form einer Geldsumme erbracht wird – berechtigt ist, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen jeweils zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

In diesem Fall muss der Vermieter die Mietwohnung bereits nach Zahlung der ersten Rate überlassen. Lediglich in Bezug auf diese erste Rate steht dem Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Bei der Bankbürgschaft hingegen besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung erst dann zu übergeben, wenn die Bürgschaft in voller Höhe vorgelegt wurde. So vermeidet der Vermieter überhaupt das Risiko eines Zahlungsrückstandes. Die fehlende Bankbürgschaft berechtigt den Vermieter jedoch nicht zur sofortigen fristlosen Kündigung. Dies stellt eine fairere Ausgestaltung für Mieter dar, die oft eine Bürgschaft als geringere finanzielle Belastung empfinden.

Fazit: Rechtssichere Gestaltung des Mietverhältnisses

Das BGH-Urteil verdeutlicht den entscheidenden Unterschied bei Mietsicherheiten: Die fristlose Kündigung wegen Verzug mit der Sicherheitsleistung ist nur bei Barkautionen anwendbar, nicht bei Bankbürgschaften. Vermieter sollten dies bei der Vertragsgestaltung beachten und das geeignete Sicherungsinstrument nach ihren Bedürfnissen wählen. Mieter hingegen können sich bei einer Bürgschaft auf einen stärkeren Schutz vor einer vorzeitigen Kündigung verlassen.

Es empfiehlt sich, Mietverträge klar und transparent zu formulieren und vor Vertragsabschluss die jeweilige Sicherheitsleistung sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten genau zu prüfen. So wird verhindert, dass wegen Missverständnissen oder falscher Erwartungen unnötige rechtliche Streitigkeiten entstehen.

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Recht Schuldrecht - Vertragsrecht Werkvertragsrecht

Vertragsstrafe bleibt – BGH schafft Klarheit beim Rücktritt im Bauträgervertrag

Haus im Bau begriffen mit Gerüst

BGH-Urteil zum Verhältnis von Rücktritt und Vertragsstrafe im Bauträgervertrag

Am 22. Mai 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer bedeutenden Entscheidung (Az. VII ZR 129/24) klargestellt, dass der Rücktritt vom Bauträgervertrag einen Anspruch auf bereits verwirkte Vertragsstrafe grundsätzlich nicht ausschließt. Die Entscheidung hat große Praxisrelevanz für Bau- und Werkvertragsrecht.

Sachverhalt: Bauverzögerung bei Sanierung eines Fabrikgebäudes

Im zugrunde liegenden Fall verpflichtete sich ein Bauträger, ein Fabrikgebäude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohneinheiten umzubauen. Der Kaufpreis betrug 7,3 Mio. Euro. Vertraglich war eine Fertigstellung bis zum 17. Oktober 2020 vereinbart, verbunden mit einer Vertragsstrafe von ca. 1.300 Euro pro Tag, maximal 5% des Kaufpreises, für den Fall der Verzögerung.

Weiterhin war ein Rücktrittsrecht für beide Vertragspartner vorgesehen, sollte die Fertigstellung bis zum „Longstop-Datum“ 15. August 2022 nicht erfolgt sein. Die Bestellerin trat am 14. Dezember 2022 vom Vertrag zurück, da die Bauleistungen noch nicht abnahmefähig waren, und forderte zugleich die Vertragsstrafe.

Rechtliche Fragestellung: Wirksamkeit der Vertragsstrafe trotz Rücktritt

Strittig war, ob der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe mit dem Rücktritt vom Vertrag erlischt oder weiterhin besteht. Nach den §§ 346 ff. BGB führt der Rücktritt zur Umwandlung des Vertragsverhältnisses in ein Rückgewährschuldverhältnis; die primären Leistungspflichten entfallen. Problematisch war, ob hierunter auch die bereits verwirkte Vertragsstrafe fällt.

Entscheidung des BGH: Vertragsstrafe bleibt bestehen

Der BGH hat entschieden, dass die Vertragsstrafe, wenn sie bis zum Rücktritt wirksam geworden ist, von diesem nicht berührt wird. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die den Anspruch auf bereits verwirkte Vertragsstrafe durch den Rücktritt ausschließen. Die Vertragsstrafe hat insbesondere zwei Funktionen:

  • Ausgleichsfunktion: Sie dient als pauschalierter Schadensersatz für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden, der dem Gläubiger die Beweisführung erleichtert.
  • Druckfunktion: Sie soll den Schuldner motivieren, seine Leistungen fristgerecht zu erbringen.

Diese Funktionen blieben auch nach Eintritt des Rücktrittschutzes erhalten. Die Vertragsstrafe ist daher weiterhin vom Schuldner zu zahlen.

Praxisrelevanz für Bauträger und Bauherren

Für die Praxis bedeutet das Urteil eine klare Rechtsklarheit: Bauherren können bei Bauverzögerungen nicht nur vom Vertrag zurücktreten, sondern auch die vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe geltend machen. Umgekehrt schützt der Rücktritt den Bauträger nicht automatisch vor Schadensersatzansprüchen in der Form der Vertragsstrafe.

Dies unterstreicht die Bedeutung sorgfältiger Vertragsgestaltung, in der sowohl Rücktrittsrechte als auch Vertragsstrafenverpflichtungen klar geregelt werden sollten. Insbesondere sollte geprüft werden, ob abweichende Regelungen erwünscht sind, denn das dispositive Recht lässt den Vertragsparteien hier durchaus Gestaltungsspielraum.

Fazit

Das Urteil des BGH vom 22. Mai 2025 bestätigt die Selbstständigkeit des Vertragsstrafenanspruchs auch bei Rücktritt auf Grundlage eines Bauträgervertrags. Es sorgt für Rechtssicherheit und stärkt die Stellung der Bauherren bei Verspätungen. Für Bauträger heißt das, dass sie mögliche Vertragsstrafen sorgfältig kalkulieren müssen und Rücktrittsrechte der Vertragsparteien nicht zur automatischen Entlassung von Vertragsstrafenverpflichtungen führen.

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte im Bau- und Werkvertragsrecht sollten bei Verzögerungsgeschäften die Kombination beider Instrumente – Rücktritt und Vertragsstrafe – bewusst in Verträge einarbeiten und ihre Mandantschaft über die Tragweite dieses Urteils informieren.

BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24

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Allgemeines Recht Schuldrecht - Vertragsrecht Sonstiges

Keine Tricks bei versteckter Vertragsverlängerungen über 24 Monate

Mobilefunkhandy

Im vorliegenden Fall bot ein Telekommunikationsanbieter seinen Kundinnen und Kunden kurz nach Abschluss eines Festnetz- oder Internetvertrags eine vermeintlich attraktive Verlängerung an: Wer sich frühzeitig bereit erklärte, den Vertrag um weitere 24 Monate zu verlängern, erhielt eine Prämie von 20 Euro. Diese Praxis hatte zur Folge, dass Verbraucherinnen und Verbraucher insgesamt bis zu 48 Monate – und damit doppelt so lange wie gesetzlich zulässig – an einen Vertrag gebunden waren. Die Verbraucherzentrale NRW erkannte hierin einen klaren Verstoß gegen die verbraucherschützenden Vorgaben des Telekommunikationsgesetzes (TKG) und erhob erfolgreich Klage auf Unterlassung.

Prozessverlauf

Nachdem die Verbraucherzentrale NRW erfolglos abgemahnt hatte, stellte bereits das Kammergericht Berlin (Urteil vom 22.05.2024, Az. 23 UKl 1/24) klar, dass das Vorgehen des Anbieters gegen § 309 Nr. 9 BGB verstößt. Demnach darf die maximale Vertragslaufzeit für Verbraucherverträge 24 Monate nicht überschreiten. Die anschließende Revision des Telekommunikationsanbieters beim Bundesgerichtshof blieb ebenfalls erfolglos. Mit Urteil vom 10. Juli 2025 (Az. III ZR 61/24) wies der BGH die Revision zurück und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz – damit ist das Urteil rechtskräftig.

Entscheidungsgründe

Der BGH unterstreicht: Die zulässige Höchstbindung von 24 Monaten gilt sowohl für den Erstabschluss eines Vertrags als auch für etwaige Verlängerungen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der jeweiligen Verlängerung – ab diesem darf sich keine über die 24-Monats-Grenze hinausgehende Bindung ergeben. Ein „Anhängen“ einer neuen Vertragslaufzeit an eine bestehende Restlaufzeit – mit dem Ergebnis einer bis zu 48 Monate währenden Bindung – ist unzulässig und widerspricht dem Gesetzeszweck.

Gesetzliche Grundlagen

Mit Blick auf § 56 TKG („anfängliche Laufzeit“) sowie § 309 Nr. 9 BGB differenziert der BGH: Die Begrenzung auf 24 Monate betrifft nicht nur die ursprünglich vereinbarte Mindestlaufzeit, sondern auch jede später aktiv vereinbarte Verlängerung. Andernfalls könnten Anbieter durch wiederholtes Verlängern de facto eine endlose Bindung schaffen und so den Wettbewerb aushebeln.

Wettbewerbsrechtliche Überlegungen

Der BGH betont zudem, dass die Bindungshöchstdauer von zwei Jahren den Wettbewerb sichern soll: Verbraucherinnen und Verbraucher müssen spätestens nach Ablauf von 24 Monaten die Möglichkeit haben, erneut am Markt als Nachfrager aufzutreten. Würde man längere Bindungen ermöglichen, würde dies den Wettbewerb zu Lasten der Verbraucher eindeutig verzerren.

Einordnung und praktische Auswirkungen

Für Verbraucher bringt das Urteil eine bemerkenswerte Stärkung ihrer Rechte: Sie sind künftig vor ungewollten Kettenverträgen und unangemessen langen Vertragsbindungen besser geschützt. Für Telekommunikationsunternehmen – aber auch für sonstige Branchen mit vergleichbaren Laufzeitmodellen, etwa im Pay-TV-Bereich – bedeutet das Urteil, dass trickreiche Verlängerungsklauseln und Prämienmodelle, die zu einer übersetzten Bindungsdauer führen, rechtlich nicht mehr haltbar sind.

Fazit:

Das Urteil des BGH konkretisiert und verschärft die Maßstäbe zur zulässigen Vertragslaufzeit im Telekommunikationsrecht und wirkt zugleich auf andere verbraucherschutzrechtliche Dauerschuldverhältnisse aus.

• Verträge mit einer Gesamtlaufzeit von mehr als 24 Monaten gegenüber Verbrauchern sind grundsätzlich unwirksam – unabhängig davon, ob die langfristige Bindung durch wiederholte freiwillige Verlängerungen entstanden ist.

• Vertragsklauseln, die eine längere Bindungsdauer vorsehen, sind rechtlich angreifbar; betroffene Verbraucherinnen und Verbraucher können die vorzeitige Beendigung verlangen.

• Es empfiehlt sich, Angebote zur Vertragsverlängerung besonders kritisch zu prüfen und – im Zweifel – anwaltlichen Rat einzuholen.

Das Urteil setzt ein deutliches Zeichen zugunsten von Transparenz und Verbraucherschutz bei massenhaft abgeschlossenen Dauerschuldverhältnissen und sorgt für mehr fairen Wettbewerb am Telekommunikations- und Medienmarkt.

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Drei Packungen Mehl statt MacBook – Paketdienstleister haftet für Verlust beim Versendungsverkauf

Eine Schüssel mit Mehl

Das Amtsgericht München hatte über einen kuriosen und rechtlich interessanten Fall zu entscheiden: Ein Privatverkäufer versandte ein gebrauchtes MacBook Pro im Wert von 2.924,21 € an einen professionellen Online-Gebrauchtwarenhändler. Das Gerät wurde sorgfältig in der Originalverpackung, gepolstert mit Zeitungspapier, in einem neuen Karton verpackt und an vier Stellen mit Klebeband verschlossen. Der Versand erfolgte als versichertes Paket über eine Kundenservicestelle des Paketdienstleisters, der Verkäufer erhielt eine Quittung und eine Trackingnummer.

Beim Empfänger angekommen, enthielt das Paket jedoch nicht den versandten Laptop, sondern lediglich drei Packungen Mehl. Der Onlinehändler dokumentierte den Inhalt per Fotos und informierte den Versender. Dieser forderte daraufhin Schadensersatz vom Paketdienstleister, der jedoch die Zahlung verweigerte und pauschal bestritt, dass sich jemals ein Laptop im Paket befunden habe. Der Verkäufer klagte auf Ersatz des Warenwerts, der Versandkosten sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten – insgesamt 2.977,41 €.

Entscheidung des Amtsgerichts München

Das Amtsgericht München gab dem Kläger vollumfänglich Recht und verurteilte den Paketdienstleister zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes. Das Gericht stützte seine Entscheidung insbesondere auf folgende Erwägungen und gesetzliche Grundlagen:

  • Haftung des Frachtführers nach §§ 425, 429 Abs. 1, 3 HGB: Der Paketdienstleister als Frachtführer haftet grundsätzlich für den Verlust oder die Beschädigung des Transportguts zwischen Übernahme und Ablieferung. Die Haftung ist verschuldensunabhängig, der Frachtführer kann sich nur entlasten, wenn er nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft (§ 426 HGB).
  • Ersatz der Transportkosten nach § 432 HGB: Im Falle des Verlusts der Sendung ist der Frachtführer auch verpflichtet, die Transportkosten zu ersetzen.
  • Beweiswürdigung: Das Gericht hielt die Schilderungen des Klägers für nachvollziehbar und glaubwürdig. Die Vorlage der Versandquittung, der Trackingnummer und die Fotos des geöffneten Pakets belegten die ordnungsgemäße Aufgabe und den Inhalt des Pakets. Die Aussage des Logistikmitarbeiters beim Empfänger, der das Paket öffnete und den Mehlinhalt dokumentierte, bestätigte den Ablauf zusätzlich.

Das Gericht sah keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger oder der Empfänger falsche Angaben gemacht hätten. Der Paketdienstleister konnte weder nachweisen, dass das Paket leer aufgegeben wurde, noch dass der Verlust außerhalb seines Einflussbereichs lag. Damit war die Haftung ausgelöst.

Zivilrechtlicher Hintergrund: Gefahrübergang beim Versendungskauf

Das Urteil beleuchtet auch die zivilrechtliche Risikoverteilung beim Versendungskauf: Grundsätzlich geht die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der Kaufsache beim Versendungskauf mit der Übergabe an den Transporteur auf den Käufer über (§ 447 Abs. 1 BGB). Im vorliegenden Fall, bei dem der Käufer Unternehmer ist, war dies gegeben. Allerdings bleibt die Frachtführerhaftung nach dem HGB hiervon unberührt – der Paketdienstleister haftet unabhängig vom Gefahrübergang zwischen Verkäufer und Käufer.

Fazit

Das Urteil des AG München (Az. 123 C 14610/24) bestätigt die strenge Haftung des Paketdienstleisters bei Verlust oder Beschädigung von Transportgut nach Übernahme der Sendung. Der Frachtführer muss im Zweifel beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft – gelingt ihm dies nicht, haftet er auf Schadensersatz in voller Höhe einschließlich Transport- und Anwaltskosten. Für Versender bedeutet dies eine erhebliche rechtliche Sicherheit, sofern sie den Versand und den Inhalt des Pakets ausreichend dokumentieren. Für Paketdienstleister bleibt das Risiko hoch, insbesondere bei hochwertigen Gütern und widerspruchsfreien Beweislagen zugunsten des Absenders.

Urteil des Amtsgerichts München vom 26.09.2024

Aktenzeichen: 123 C 14610/24

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Aktuelle BGH-Urteile zur Rückforderung von Vorfälligkeitsentgelten

Viele Euro Geldscheine.

Im Frühjahr 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit zwei grundlegenden Urteilen die Rechte von Verbrauchern bei der Rückforderung von Vorfälligkeitsentschädigungen deutlich gestärkt. Diese Entscheidungen betreffen zahlreiche Darlehensnehmer, die in den vergangenen Jahren Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst und dafür erhebliche Entgelte an ihre Banken gezahlt haben. Im Mittelpunkt der Urteile steht die Frage, wie transparent und verständlich Vertragsklauseln zur Vorfälligkeitsentschädigung ausgestaltet sein müssen.

BGH-Urteil vom 20.05.2025, Az. XI ZR 22/24

BGH-Urteil vom 03.12.2024, Az. XI ZR 75/23

In einem Fall hatte der BGH zu entscheiden, ob eine Bank von ihrem Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, wenn die entsprechende Vertragsklausel nicht klar und verständlich ist. Die Bank hatte in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Regelung verwendet, die für den durchschnittlichen Verbraucher nicht eindeutig erkennen ließ, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird und bis zu welchem Zeitpunkt sie maximal verlangt werden kann.

Der BGH stellte klar, dass eine solche Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Vertragsbedingungen müssen so formuliert sein, dass der Kunde die wirtschaftlichen Folgen seiner Entscheidung – in diesem Fall die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens – zuverlässig abschätzen kann. Ist dies nicht gewährleistet, ist die Klausel unwirksam. Die Bank kann dann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

In einem weiteren Urteil ging es um die Transparenz von Vertragsklauseln zur Vorfälligkeitsentschädigung. Hier hatte die Bank eine Formulierung gewählt, die nach Ansicht des Gerichts ebenfalls nicht den Anforderungen an Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit genügte. Der BGH betonte, dass unklare oder missverständliche Regelungen stets zu Lasten des Verwenders – also der Bank – gehen. Verbraucher dürfen nicht durch unübersichtliche oder mehrdeutige Klauseln benachteiligt werden.

Die Richter führten aus, dass die Bank im Streitfall nachweisen muss, dass ihre Klauseln den gesetzlichen Transparenzanforderungen genügen. Ist dies nicht der Fall, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung auch hier. Das Urteil stärkt die Position der Verbraucher und sorgt für mehr Rechtssicherheit bei der Ablösung von Immobiliendarlehen.

Bedeutung für Verbraucher und Banken

Die beiden Urteile haben erhebliche praktische Bedeutung. Viele Kreditverträge enthalten noch immer Klauseln, die den Anforderungen des BGH nicht genügen. Verbraucher, die ein Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sollten daher prüfen (lassen), ob die verwendeten Klauseln transparent und verständlich sind. Ist dies nicht der Fall, können sie die gezahlten Entgelte zurückfordern.

Für Banken besteht nun dringender Handlungsbedarf, ihre Vertragsmuster zu überarbeiten und an die aktuelle Rechtsprechung anzupassen. Nur so können sie künftige Rückforderungen vermeiden und den gesetzlichen Vorgaben gerecht werden.

Fazit

Die aktuelle Rechtsprechung des BGH sorgt für mehr Transparenz und Fairness im Kreditwesen. Verbraucher werden vor undurchsichtigen und missverständlichen Vertragsklauseln geschützt und erhalten die Möglichkeit, zu Unrecht gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzufordern. Wer betroffen ist, sollte seinen Vertrag von einer fachkundigen Stelle prüfen lassen und gegebenenfalls Ansprüche gegenüber der Bank geltend machen.