Autor: Rüdiger Wulf

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BGH-Urteil: Gewinnbringende Untervermietung kann zur Kündigung führen

Untermietvertrag

Als Rechtsanwalt mit Fokus auf Mietrecht freue ich mich, Ihnen das aktuelle BGH-Urteil VIII ZR 228/23 vom 28. Januar 2026 zu erläutern. Es setzt klare Grenzen für Mieter, die ihre Wohnung gewinnorientiert untervermieten wollen.

Der Fall im Überblick

Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 eine Nettokaltmiete von 460 Euro für eine Zweizimmerwohnung. Ab 2020 vermietete er sie ohne Erlaubnis der Vermieterin für 962 Euro Nettokalt plus Nebenkosten (insgesamt 1.100 Euro monatlich) an Untermieter, während er im Ausland war. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte fristgemäß im Februar 2022.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, doch das Landgericht Berlin sprach ihr zu – bestätigt vom BGH. Der Mieter verletzte seine Pflichten schuldhaft und erheblich durch die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung.

Rechtsgrundlage der Untervermietung

Nach § 540 BGB bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese und liegt kein berechtigtes Interesse des Mieters vor, kann der Vermieter kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der BGH betont: Ein berechtigtes Interesse dient der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses bei veränderten Lebensumständen, nicht der Gewinnerzielung.

Gewinn entsteht, wenn die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigt. Hier war der Überschuss massiv – mehr als das Doppelte der Hauptmiete. Selbst unter Mietpreisbremse wäre maximal 748 Euro zulässig gewesen.

Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Mieter riskieren bei gewinnbringender Untervermietung eine ordentliche Kündigung, auch ohne Fristverkürzung. Der BGH schützt Vermieterinteressen (Eigentum) und verhindert überhöhte Untermieten für Untermieter. Zusätzliche Leistungen wie Möbel könnten theoretisch angerechnet werden, doch hier fehlten sie.

Vermieter erhalten nun stärkere Handhabe gegen Missbrauch als „Geschäftsmodell“. Dr. Kai H. Warnecke von Haus & Grund Deutschland lobt dies als faire Lösung: Private Vermieter tragen Kosten und Verantwortung – Dritte dürfen das nicht ausnutzen.

Praktische Tipps für Mieter

Beantragen Sie immer schriftlich die Untervermietung und begründen Sie sie (z. B. berufliche Abwesenheit). Vermeiden Sie Gewinne: Passen Sie die Untermiete an Ihre Kosten an. Bei Ablehnung prüfen Sie gerichtlich, ob sie willkürlich ist. Konsultieren Sie vorab einen Anwalt, um Risiken zu minimieren.

Fazit

Das BGH-Urteil schärft die Klinge gegen gewinnorientierte Untervermietung und stärkt Vermieterrechte. Mieter sollten Untervermietung nur defensiv nutzen, um ihr Zuhause zu sichern – nicht als Einnahmequelle. Bei Fragen zu Ihrem Fall stehe ich für eine Beratung zur Verfügung.

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Eigenbedarfskündigung: Bundesbegrichtshof stärkt Vermieterinteressen

Dachgeschoss im Umbau

Mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung umbauen und anschließend verkaufen möchte. Damit werden die Rechte von Vermietern bei Umbau‑ und Verkaufsplänen deutlich gestärkt, während der Druck auf Mieter zunimmt.

Worum es in dem Fall ging

Der Vermieter bewohnte eine Wohnung im 4. Obergeschoss eines Mehrparteienhauses. Er war Eigentümer dieses 4. Obergeschosses, des darüber liegenden bislang nicht ausgebauten Dachgeschosses sowie des 3. Obergeschosses, das er vermietete. Er beabsichtigte das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im 4. Obergeschoss zu einer größeren Einheit zu verbinden. Diese neue Einheit sollte anschließend verkauft werden; während der Bauphase und auch dauerhaft danach wollte der Vermieter in die darunter im 3. Obergeschoss gelegene, seit 2006 vermietete Wohnung der Mieterin umziehen.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage wegen Eigenbedarfs statt, das Landgericht Berlin sah dagegen eine unzulässige „Verwertungskündigung“, weil aus seiner Sicht der wirtschaftliche Verkaufswunsch im Vordergrund stand. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.

Was der BGH zur Eigenbedarfskündigung klargestellt hat

Der BGH betont, dass das „Benötigen“ der Wohnung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Notlage voraussetzt, sondern ein ernsthafter, „vernünftiger und nachvollziehbarer“ Nutzungswunsch des Vermieters genügt. Die Gerichte dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen.

Wichtig ist auch: Selbst ein willentlich herbeigeführter Bedarf, etwa weil Umbau‑ und Verkaufspläne den Umzug des Vermieters erst auslösen, kann Eigenbedarf sein, solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt. Dass der Vermieter mit seiner Planung zugleich einen wirtschaftlichen Vorteil erzielt (Verkauf der ausgebauten Wohnung), nimmt dem Eigenbedarf nicht automatisch die rechtliche Anerkennung.

Abgrenzung zur Verwertungskündigung

Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB spielt vor allem dann eine Rolle, wenn der Eigentümer das Objekt besser verwerten will, ohne es selbst nutzen zu wollen. Für diese Kündigungsart gelten deutlich höhere Anforderungen, insbesondere muss eine angemessene wirtschaftliche Verwertung „wesentlich erschwert“ sein. Im entschiedenen Fall sah der BGH den Schwerpunkt nicht in der Verwertung, sondern in der geplanten Eigennutzung der Mietwohnung – zunächst vorübergehend während des Umbaus, anschließend dauerhaft. Die Verkaufsabsicht bezüglich der bisherigen Wohnung wurde deshalb nur als Bestandteil der zulässigen Lebensplanung gewertet und nicht als eigenständiger Verwertungsgrund.

Bedeutung für Vermieter

Für Vermieter schafft das Urteil mehr Gestaltungsfreiheit bei Eigenbedarfskündigungen. Wer schlüssig darlegt, dass er die vermietete Wohnung künftig selbst bewohnen möchte – auch im Zusammenhang mit Umbau‑ und Verkaufsplänen – kann sich grundsätzlich auf Eigenbedarf berufen.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung:

  • Der Eigennutzungswunsch sollte konkret, plausibel und schriftlich dokumentiert werden.
  • Umbau‑ und Verkaufspläne sollten zeitlich und inhaltlich nachvollziehbar beschrieben werden.
  • Widersprüchliche Angaben oder nachträgliche Planänderungen können später zu Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs führen.

Was Mieter jetzt wissen sollten

Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass Eigenbedarfskündigungen in Konstellationen mit Umbau und anschließender Veräußerung der bisherigen Vermieterwohnung eher durchsetzbar sein können. Mietervereine kritisieren, dass damit wirtschaftliche Interessen zu stark berücksichtigt und bestehende Schutzvorschriften faktisch aufgeweicht werden.

Dennoch bleiben Verteidigungsmöglichkeiten:

  • Mieter können die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs bestreiten, wenn der Plan des Vermieters widersprüchlich oder wenig konkret erscheint.
  • Zudem kann der Kündigung aus sozialen Härtegründen widersprochen werden, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum; diese Härten sind im Rahmen der gerichtlichen Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Wer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht oder erhält, sollte frühzeitig fachkundigen Rat einholen, um Chancen, Risiken und mögliche Alternativen – etwa Aufhebungsvertrag, Umzugshilfen oder längere Räumungsfristen – realistisch einzuschätzen.

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Mietrecht Recht Wohnraummietrecht

Amtsgericht Halle zur Gleichbehandlung unter Mietern bei Mieterhöhungen

Bild eines Wohnblocks.

Das Amtsgericht Halle (Saale) hat klargestellt, dass eine Wohnungsgenossenschaft von einzelnen Mitgliedern im Klageweg eine höhere Miete verlangen darf als von anderen, die zuvor ein niedrigeres Erhöhungsangebot freiwillig angenommen haben. Für Mieterinnen und Mieter in Genossenschaften ist dieses Urteil ein wichtiger Hinweis darauf, wie weit das Gleichbehandlungsgebot tatsächlich reicht.

Der entschiedene Fall in Halle

In dem Verfahren verlangte eine Wohnungsgenossenschaft von einem Mitglied eine Mieterhöhung auf den Mittelwert des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Halle (Saale).  Andere Mitglieder hatten zuvor ein pauschales Erhöhungsangebot von 40 Euro monatlich akzeptiert, das teils unterhalb des Mietspiegels lag.

Die betroffene Mieterin wehrte sich unter anderem mit dem Argument, sie zahle bereits seit vielen Jahren die höchste Miete im Block und die Genossenschaft verstoße mit der stärkeren Erhöhung gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Recht auf Mieterhöhung und Mietspiegel

Ausgangspunkt ist das gesetzliche Recht des Vermieters, bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, die regelmäßig anhand eines qualifizierten Mietspiegels bestimmt wird.  Eine Genossenschaft unterscheidet sich dabei zunächst nicht von anderen Vermietern: Sie darf die Miete an das Marktniveau anpassen, solange die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Besonders war hier, dass die Genossenschaft allen Mitgliedern zunächst eine moderatere, einheitliche Erhöhung angeboten hatte, um Streitigkeiten zu vermeiden, und erst bei Nichtannahme den vollen Mittelwert aus dem Mietspiegel einklagte.

Genossenschaftliche Gleichbehandlung: Keine absolute Gleichmacherei

Der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz verlangt, dass Mitglieder willkürfrei und nach sachlichen Kriterien behandelt werden.  Das Gericht betonte, dass die Genossenschaft dennoch berechtigt ist, auf unterschiedliche Ausgangssituationen – etwa verschiedene Vertragszeitpunkte und frühere Miethöhen – unterschiedlich zu reagieren. Gerade weil die Miethöhen bei Vertragsschluss nach dem damaligen Marktumfeld festgelegt wurden, müssen sie nicht nachträglich durch differenzierte Erhöhungen „nivelliert“ werden.  Eine solche Nivellierung würde ihrerseits zu ungleichen Belastungen einzelner Mitglieder bei Mieterhöhungen führen.

Warum die höhere Klageforderung zulässig war

Die Genossenschaft hatte ihr gestuftes Vorgehen – zunächst ein reduziertes Einigungsangebot, bei Ablehnung die Forderung des höheren Mietspiegelbetrags im Klageweg – transparent angekündigt und begründet.  Diesen Plan setzte sie gegenüber allen betroffenen Mitgliedern einheitlich um, sodass keine einzelne Mieterin aus sachfremden Gründen schlechter gestellt wurde.

Das Gericht sah es daher nicht als Benachteiligung an, dass die Beklagte nun eine höhere Erhöhung hinnehmen muss als diejenigen, die sich auf den freiwilligen Kompromiss eingelassen haben.  Im Gegenteil: Würde die Genossenschaft ausgerechnet die verweigernde Mieterin von der konsequenten gerichtlichen Durchsetzung des höheren Betrags ausnehmen, könnte dies selbst als Verstoß gegen die Gleichbehandlung der übrigen Mitglieder gewertet werden.

Praktische Hinweise für Genossenschaftsmieter

Für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften bedeutet die Entscheidung:

Ein pauschales „Andere zahlen weniger, also darf ich auch nicht mehr zahlen“ trägt rechtlich nur begrenzt.

Unterschiedliche Miethöhen im selben Haus oder Block können aufgrund verschiedener Vertragsschlüsse und historischer Marktlagen zulässig sein.

Wer ein moderates Vergleichsangebot zur Mieterhöhung ablehnt, muss damit rechnen, dass der Vermieter die höhere, mietspiegelkonforme Miete gerichtlich durchsetzt.

Umgekehrt sind Genossenschaften gut beraten, ihre Mieterhöhungsmodelle transparent zu kommunizieren, nachvollziehbar zu begründen und gegenüber allen betroffenen Mitgliedern einheitlich anzuwenden.

Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts Halle zeigt, dass der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz kein starres Gebot vollständiger Gleichmacherei ist, sondern eine Grenze gegen willkürliche Ungleichbehandlung bildet. Differenzierungen bleiben zulässig, solange sie auf sachlichen Kriterien beruhen und transparent umgesetzt werden. Für Mieter empfiehlt sich, Mieterhöhungsverlangen sorgfältig zu prüfen, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen und Kompromissangebote nicht vorschnell abzulehnen – denn die gerichtliche Durchsetzung kann im Ergebnis teurer werden.

Amtsgericht Halle (Saale), Urteil vom 23.09.2025, Aktenzeichen: 95 C 839/25

Pressemitteilung: 0118/2025 vom 11.11.2025

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Fristlose Kündigung wegen Verzug mit der Mietsicherheit: Barkaution vs. Bankbürgschaft

Mietwohnungen

Im Mietrecht ist es für Vermieter üblich, vom Mieter eine Sicherheitsleistung zu verlangen, meist in Form einer Mietsicherheit. Diese kann als Barkaution gezahlt oder auch durch eine Bankbürgschaft abgesichert werden. Die gesetzliche Grundlage für die Sicherheitsleistung findet sich in § 551 BGB. Kommt der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Verzug, sieht § 569 Abs. 2a BGB vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Zahlungsverzug mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Doch die Ausgestaltung dieses Kündigungsrechts hängt entscheidend von der Art der Sicherheitsleistung ab.

Unterschiedliche Rechtsfolgen bei Barkaution und Bankbürgschaft

Aktuell hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az.: VIII ZR 256/23) klargestellt, dass die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung bei Verzug mit der Sicherheitsleistung nur bei der Barkaution gilt, nicht jedoch bei einer Bankbürgschaft. Der Gesetzestext verlangt für die Kündigung „eine Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages“, was auf eine teilbare Geldleistung zielt, wie sie bei einer Barkaution vorliegt. Bei der Bankbürgschaft hingegen handelt es sich um eine schuldrechtliche Verpflichtung eines Dritten, dem Vermieter Geld zu zahlen, wenn der Mieter nicht zahlt. Es fließt zunächst kein Geld, weshalb die Bankbürgschaft als Sicherheit nicht „teilbar“ ist.

Der Vermieter kann daher nur dann fristlos kündigen, wenn der Mieter tatsächlich mit einem Geldbetrag in Verzug ist – sprich bei der Barkaution. Bei der Bankbürgschaft hat der Vermieter kein Recht auf fristlose Kündigung allein wegen des Fehlens der Bürgschaft, sondern bleibt auf andere Rechtsinstrumente wie das Zurückbehaltungsrecht angewiesen.

Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter

Für Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass bei einer vereinbarten Barkaution das Instrument der fristlosen Kündigung bei Verzug ein wirksames Mittel sein kann, um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen. Die Barkaution ist in der Regel auch in mehreren Raten zahlbar; der Vermieter trägt hierbei jedoch das Risiko, die Wohnung bereits vor vollständiger Zahlung übergeben zu müssen.

§ 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter – sofern die Kaution in Form einer Geldsumme erbracht wird – berechtigt ist, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen jeweils zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

In diesem Fall muss der Vermieter die Mietwohnung bereits nach Zahlung der ersten Rate überlassen. Lediglich in Bezug auf diese erste Rate steht dem Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Bei der Bankbürgschaft hingegen besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung erst dann zu übergeben, wenn die Bürgschaft in voller Höhe vorgelegt wurde. So vermeidet der Vermieter überhaupt das Risiko eines Zahlungsrückstandes. Die fehlende Bankbürgschaft berechtigt den Vermieter jedoch nicht zur sofortigen fristlosen Kündigung. Dies stellt eine fairere Ausgestaltung für Mieter dar, die oft eine Bürgschaft als geringere finanzielle Belastung empfinden.

Fazit: Rechtssichere Gestaltung des Mietverhältnisses

Das BGH-Urteil verdeutlicht den entscheidenden Unterschied bei Mietsicherheiten: Die fristlose Kündigung wegen Verzug mit der Sicherheitsleistung ist nur bei Barkautionen anwendbar, nicht bei Bankbürgschaften. Vermieter sollten dies bei der Vertragsgestaltung beachten und das geeignete Sicherungsinstrument nach ihren Bedürfnissen wählen. Mieter hingegen können sich bei einer Bürgschaft auf einen stärkeren Schutz vor einer vorzeitigen Kündigung verlassen.

Es empfiehlt sich, Mietverträge klar und transparent zu formulieren und vor Vertragsabschluss die jeweilige Sicherheitsleistung sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten genau zu prüfen. So wird verhindert, dass wegen Missverständnissen oder falscher Erwartungen unnötige rechtliche Streitigkeiten entstehen.

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Recht Schuldrecht - Vertragsrecht Werkvertragsrecht

Vertragsstrafe bleibt – BGH schafft Klarheit beim Rücktritt im Bauträgervertrag

Haus im Bau begriffen mit Gerüst

BGH-Urteil zum Verhältnis von Rücktritt und Vertragsstrafe im Bauträgervertrag

Am 22. Mai 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer bedeutenden Entscheidung (Az. VII ZR 129/24) klargestellt, dass der Rücktritt vom Bauträgervertrag einen Anspruch auf bereits verwirkte Vertragsstrafe grundsätzlich nicht ausschließt. Die Entscheidung hat große Praxisrelevanz für Bau- und Werkvertragsrecht.

Sachverhalt: Bauverzögerung bei Sanierung eines Fabrikgebäudes

Im zugrunde liegenden Fall verpflichtete sich ein Bauträger, ein Fabrikgebäude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohneinheiten umzubauen. Der Kaufpreis betrug 7,3 Mio. Euro. Vertraglich war eine Fertigstellung bis zum 17. Oktober 2020 vereinbart, verbunden mit einer Vertragsstrafe von ca. 1.300 Euro pro Tag, maximal 5% des Kaufpreises, für den Fall der Verzögerung.

Weiterhin war ein Rücktrittsrecht für beide Vertragspartner vorgesehen, sollte die Fertigstellung bis zum „Longstop-Datum“ 15. August 2022 nicht erfolgt sein. Die Bestellerin trat am 14. Dezember 2022 vom Vertrag zurück, da die Bauleistungen noch nicht abnahmefähig waren, und forderte zugleich die Vertragsstrafe.

Rechtliche Fragestellung: Wirksamkeit der Vertragsstrafe trotz Rücktritt

Strittig war, ob der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe mit dem Rücktritt vom Vertrag erlischt oder weiterhin besteht. Nach den §§ 346 ff. BGB führt der Rücktritt zur Umwandlung des Vertragsverhältnisses in ein Rückgewährschuldverhältnis; die primären Leistungspflichten entfallen. Problematisch war, ob hierunter auch die bereits verwirkte Vertragsstrafe fällt.

Entscheidung des BGH: Vertragsstrafe bleibt bestehen

Der BGH hat entschieden, dass die Vertragsstrafe, wenn sie bis zum Rücktritt wirksam geworden ist, von diesem nicht berührt wird. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die den Anspruch auf bereits verwirkte Vertragsstrafe durch den Rücktritt ausschließen. Die Vertragsstrafe hat insbesondere zwei Funktionen:

  • Ausgleichsfunktion: Sie dient als pauschalierter Schadensersatz für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden, der dem Gläubiger die Beweisführung erleichtert.
  • Druckfunktion: Sie soll den Schuldner motivieren, seine Leistungen fristgerecht zu erbringen.

Diese Funktionen blieben auch nach Eintritt des Rücktrittschutzes erhalten. Die Vertragsstrafe ist daher weiterhin vom Schuldner zu zahlen.

Praxisrelevanz für Bauträger und Bauherren

Für die Praxis bedeutet das Urteil eine klare Rechtsklarheit: Bauherren können bei Bauverzögerungen nicht nur vom Vertrag zurücktreten, sondern auch die vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe geltend machen. Umgekehrt schützt der Rücktritt den Bauträger nicht automatisch vor Schadensersatzansprüchen in der Form der Vertragsstrafe.

Dies unterstreicht die Bedeutung sorgfältiger Vertragsgestaltung, in der sowohl Rücktrittsrechte als auch Vertragsstrafenverpflichtungen klar geregelt werden sollten. Insbesondere sollte geprüft werden, ob abweichende Regelungen erwünscht sind, denn das dispositive Recht lässt den Vertragsparteien hier durchaus Gestaltungsspielraum.

Fazit

Das Urteil des BGH vom 22. Mai 2025 bestätigt die Selbstständigkeit des Vertragsstrafenanspruchs auch bei Rücktritt auf Grundlage eines Bauträgervertrags. Es sorgt für Rechtssicherheit und stärkt die Stellung der Bauherren bei Verspätungen. Für Bauträger heißt das, dass sie mögliche Vertragsstrafen sorgfältig kalkulieren müssen und Rücktrittsrechte der Vertragsparteien nicht zur automatischen Entlassung von Vertragsstrafenverpflichtungen führen.

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte im Bau- und Werkvertragsrecht sollten bei Verzögerungsgeschäften die Kombination beider Instrumente – Rücktritt und Vertragsstrafe – bewusst in Verträge einarbeiten und ihre Mandantschaft über die Tragweite dieses Urteils informieren.

BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24