Kategorie: Wohnraummietrecht

Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2026 (VIII ZR 247/24) hat sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die in Familien‑GbRs strukturieren, eine häufig unterschätzte Fallenstelle im Mietrecht aufgetan: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB bleibt auch bei der Einbringung einer bereits vermieteten Wohnung in eine reine Familien‑GbR wirksam.

Familien‑GbR und Eigenbedarf – was der BGH klärt

Der BGH bestätigt zunächst, dass eine GbR grundsätzlich für einen ihrer Gesellschafter eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen kann. Maßgeblich ist, dass der Bedarf tatsächlich besteht und verhältnismäßig begründet ist.
Entscheidend ist aber: Diese Kündigungsbefugnis kann an der gesetzlichen Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB scheitern – unabhängig davon, ob die Gesellschafter „nur“ zur Familie gehören.

Einbringung in eine Familien‑GbR = Veräußerung

Im entschiedenen Fall hatte der bisherige Alleineigentümer eine vermietete Wohnung zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend das Eigentum an den nun in Eigentumswohnungen geteilten Wohnraum in eine von ihm und seinen Familienangehörigen getragene GbR eingebracht.
Der BGH wertet diesen Vorgang als „Veräußerung“ im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB: Maßgeblich ist der dingliche Eigentumswechsel, der durch Eintragung der GbR ins Grundbuch erfolgt. Mit diesem Rechtsträgerwechsel wird der Mieter erneut einem erhöhten Risiko einer Verdrängung durch eine Eigenbedarfs‑ oder Verwertungskündigung ausgesetzt – genau das will § 577a schützen.

Sperrfrist läuft auch „innerhalb der Familie“

Die Revision argumentierte, bei einer reinen Familien‑GbR müsse die Kündigungssperrfrist nicht gelten, weil „eigentlich doch nichts Fremdes“ dazu käme. Der BGH folgt dieser Ansicht nicht: Die Zugehörigkeit der Gesellschafter zur Familie ist für die Anwendbarkeit von § 577a Abs. 1 BGB unerheblich.
Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB vorgesehene Ausnahmeregelung für „Privilegierungen“ von Personengesellschaften bleibt auf den dort explizit geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt; eine analoge Anwendung auf § 577a Abs. 1 BGB lehnt der Senat ab.

Praktische Lehren für Vermieter und Eigentümer

Für Vermieter bedeutet dies: Wer vorbehält, eine Wohnung „in die Familie bzw. in eine GbR“ einbringen zu wollen, kann sich damit selbst Kündigungs‑ und Nutzungsmöglichkeiten für Jahre verschließen. In angespannten Wohnungsmärkten (z.B. NRW‑Mieterschutzgebiete oder Bayern) kann die Sperrfrist bis zu acht bzw. zehn Jahre betragen – weit über den oft intuitiv angenommenen Zeitraum hinaus.
Wer Wohnungseigentum künftig in Strukturen bringen möchte, sollte vor der Umwandlung und vor der Einbringung zeitlich sauber planen, ggf. bereits vor der Begründung von Wohnungseigentum defensive Gestaltungen (z.B. unveräußerliche Nutzungs‑ oder Wohnrechte, andere Vertragsmuster) prüfen lassen.

Fazit

Der BGH hat die Kündigungssperrfrist von § 577a BGB klar als tatsächliche Barriere für Eigenbedarfskündigungen ausgestaltet – auch wenn ein Eigentumsträger „nur“ in eine Familien‑GbR übergeht. Für Vermieter und Eigentümer heißt das: Mieterschutz und Sperrfristregelungen sind keine bloßen Formalitäten, sondern wirksame Planungsfaktoren, die jede Vermögens‑ und Strukturierungsgesellschaft mitdenken muss.

BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24

Als Rechtsanwalt mit Fokus auf Mietrecht freue ich mich, Ihnen das aktuelle BGH-Urteil VIII ZR 228/23 vom 28. Januar 2026 zu erläutern. Es setzt klare Grenzen für Mieter, die ihre Wohnung gewinnorientiert untervermieten wollen.

Der Fall im Überblick

Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 eine Nettokaltmiete von 460 Euro für eine Zweizimmerwohnung. Ab 2020 vermietete er sie ohne Erlaubnis der Vermieterin für 962 Euro Nettokalt plus Nebenkosten (insgesamt 1.100 Euro monatlich) an Untermieter, während er im Ausland war. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte fristgemäß im Februar 2022.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, doch das Landgericht Berlin sprach ihr zu – bestätigt vom BGH. Der Mieter verletzte seine Pflichten schuldhaft und erheblich durch die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung.

Rechtsgrundlage der Untervermietung

Nach § 540 BGB bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese und liegt kein berechtigtes Interesse des Mieters vor, kann der Vermieter kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der BGH betont: Ein berechtigtes Interesse dient der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses bei veränderten Lebensumständen, nicht der Gewinnerzielung.

Gewinn entsteht, wenn die Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigt. Hier war der Überschuss massiv – mehr als das Doppelte der Hauptmiete. Selbst unter Mietpreisbremse wäre maximal 748 Euro zulässig gewesen.

Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Mieter riskieren bei gewinnbringender Untervermietung eine ordentliche Kündigung, auch ohne Fristverkürzung. Der BGH schützt Vermieterinteressen (Eigentum) und verhindert überhöhte Untermieten für Untermieter. Zusätzliche Leistungen wie Möbel könnten theoretisch angerechnet werden, doch hier fehlten sie.

Vermieter erhalten nun stärkere Handhabe gegen Missbrauch als „Geschäftsmodell“. Dr. Kai H. Warnecke von Haus & Grund Deutschland lobt dies als faire Lösung: Private Vermieter tragen Kosten und Verantwortung – Dritte dürfen das nicht ausnutzen.

Praktische Tipps für Mieter

Beantragen Sie immer schriftlich die Untervermietung und begründen Sie sie (z. B. berufliche Abwesenheit). Vermeiden Sie Gewinne: Passen Sie die Untermiete an Ihre Kosten an. Bei Ablehnung prüfen Sie gerichtlich, ob sie willkürlich ist. Konsultieren Sie vorab einen Anwalt, um Risiken zu minimieren.

Fazit

Das BGH-Urteil schärft die Klinge gegen gewinnorientierte Untervermietung und stärkt Vermieterrechte. Mieter sollten Untervermietung nur defensiv nutzen, um ihr Zuhause zu sichern – nicht als Einnahmequelle. Bei Fragen zu Ihrem Fall stehe ich für eine Beratung zur Verfügung.

Das Amtsgericht Halle (Saale) hat klargestellt, dass eine Wohnungsgenossenschaft von einzelnen Mitgliedern im Klageweg eine höhere Miete verlangen darf als von anderen, die zuvor ein niedrigeres Erhöhungsangebot freiwillig angenommen haben. Für Mieterinnen und Mieter in Genossenschaften ist dieses Urteil ein wichtiger Hinweis darauf, wie weit das Gleichbehandlungsgebot tatsächlich reicht.

Der entschiedene Fall in Halle

In dem Verfahren verlangte eine Wohnungsgenossenschaft von einem Mitglied eine Mieterhöhung auf den Mittelwert des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Halle (Saale).  Andere Mitglieder hatten zuvor ein pauschales Erhöhungsangebot von 40 Euro monatlich akzeptiert, das teils unterhalb des Mietspiegels lag.

Die betroffene Mieterin wehrte sich unter anderem mit dem Argument, sie zahle bereits seit vielen Jahren die höchste Miete im Block und die Genossenschaft verstoße mit der stärkeren Erhöhung gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz.

Recht auf Mieterhöhung und Mietspiegel

Ausgangspunkt ist das gesetzliche Recht des Vermieters, bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, die regelmäßig anhand eines qualifizierten Mietspiegels bestimmt wird.  Eine Genossenschaft unterscheidet sich dabei zunächst nicht von anderen Vermietern: Sie darf die Miete an das Marktniveau anpassen, solange die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Besonders war hier, dass die Genossenschaft allen Mitgliedern zunächst eine moderatere, einheitliche Erhöhung angeboten hatte, um Streitigkeiten zu vermeiden, und erst bei Nichtannahme den vollen Mittelwert aus dem Mietspiegel einklagte.

Genossenschaftliche Gleichbehandlung: Keine absolute Gleichmacherei

Der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz verlangt, dass Mitglieder willkürfrei und nach sachlichen Kriterien behandelt werden.  Das Gericht betonte, dass die Genossenschaft dennoch berechtigt ist, auf unterschiedliche Ausgangssituationen – etwa verschiedene Vertragszeitpunkte und frühere Miethöhen – unterschiedlich zu reagieren. Gerade weil die Miethöhen bei Vertragsschluss nach dem damaligen Marktumfeld festgelegt wurden, müssen sie nicht nachträglich durch differenzierte Erhöhungen „nivelliert“ werden.  Eine solche Nivellierung würde ihrerseits zu ungleichen Belastungen einzelner Mitglieder bei Mieterhöhungen führen.

Warum die höhere Klageforderung zulässig war

Die Genossenschaft hatte ihr gestuftes Vorgehen – zunächst ein reduziertes Einigungsangebot, bei Ablehnung die Forderung des höheren Mietspiegelbetrags im Klageweg – transparent angekündigt und begründet.  Diesen Plan setzte sie gegenüber allen betroffenen Mitgliedern einheitlich um, sodass keine einzelne Mieterin aus sachfremden Gründen schlechter gestellt wurde.

Das Gericht sah es daher nicht als Benachteiligung an, dass die Beklagte nun eine höhere Erhöhung hinnehmen muss als diejenigen, die sich auf den freiwilligen Kompromiss eingelassen haben.  Im Gegenteil: Würde die Genossenschaft ausgerechnet die verweigernde Mieterin von der konsequenten gerichtlichen Durchsetzung des höheren Betrags ausnehmen, könnte dies selbst als Verstoß gegen die Gleichbehandlung der übrigen Mitglieder gewertet werden.

Praktische Hinweise für Genossenschaftsmieter

Für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften bedeutet die Entscheidung:

Ein pauschales „Andere zahlen weniger, also darf ich auch nicht mehr zahlen“ trägt rechtlich nur begrenzt.

Unterschiedliche Miethöhen im selben Haus oder Block können aufgrund verschiedener Vertragsschlüsse und historischer Marktlagen zulässig sein.

Wer ein moderates Vergleichsangebot zur Mieterhöhung ablehnt, muss damit rechnen, dass der Vermieter die höhere, mietspiegelkonforme Miete gerichtlich durchsetzt.

Umgekehrt sind Genossenschaften gut beraten, ihre Mieterhöhungsmodelle transparent zu kommunizieren, nachvollziehbar zu begründen und gegenüber allen betroffenen Mitgliedern einheitlich anzuwenden.

Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts Halle zeigt, dass der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz kein starres Gebot vollständiger Gleichmacherei ist, sondern eine Grenze gegen willkürliche Ungleichbehandlung bildet. Differenzierungen bleiben zulässig, solange sie auf sachlichen Kriterien beruhen und transparent umgesetzt werden. Für Mieter empfiehlt sich, Mieterhöhungsverlangen sorgfältig zu prüfen, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen und Kompromissangebote nicht vorschnell abzulehnen – denn die gerichtliche Durchsetzung kann im Ergebnis teurer werden.

Amtsgericht Halle (Saale), Urteil vom 23.09.2025, Aktenzeichen: 95 C 839/25

Pressemitteilung: 0118/2025 vom 11.11.2025

Definition des Einfamilienhauses nach neuem Maklerrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil (Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24) die Definition eines Einfamilienhauses im Sinne des neuen Maklerrechts präzisiert. Demnach handelt es sich um ein Einfamilienhaus, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Vertragsabschluss erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Diese Auslegung stärkt den Verbraucherschutz, indem sie den Erwerbszweck in den Mittelpunkt stellt.

Der BGH entschied, dass eine untergeordnete gewerbliche Nutzung die Einordnung als Einfamilienhaus nicht ausschließt. Im konkreten Fall wurde ein Büroanbau, der etwa ein Fünftel der Gesamtfläche ausmachte, als unschädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus angesehen. Diese Entscheidung berücksichtigt die Realität vieler moderner Wohnkonzepte, die Arbeits- und Wohnbereiche kombinieren.

Geteilte Maklerprovision: Schutz vor einseitiger Kostenbelastung

Das Urteil bekräftigt den Grundsatz der geteilten Maklerprovision beim Kauf von Einfamilienhäusern. Gemäß § 656c BGB müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in gleicher Höhe teilen, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Diese Regelung soll verhindern, dass Kaufinteressenten aufgrund ihrer schwächeren Verhandlungsposition unverhältnismäßig hohe Maklerkosten aufgebürdet werden.

Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin mit den Käufern eine höhere Provision vereinbart als mit der Verkäuferseite. Der BGH erklärte diesen Vertrag für unwirksam, da er gegen das Prinzip der gleichmäßigen Kostenverteilung verstößt.

Erweiterter Anwendungsbereich: Schutz auch bei Vertragsabschluss durch Dritte

Eine wichtige Erweiterung des Verbraucherschutzes liegt in der Entscheidung des BGH, die Vorschriften des § 656c BGB auch auf Fälle anzuwenden, in denen nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter – wie im vorliegenden Fall die Ehefrau des Verkäufers – den Maklervertrag abschließt. Diese analoge Anwendung schließt eine potenzielle Gesetzeslücke und verhindert Umgehungsmöglichkeiten.

Der BGH begründete diese Ausweitung damit, dass der Schutzzweck der Norm – die Verhinderung einer unbilligen Abwälzung von Maklerkosten auf Verbraucher – unabhängig davon gilt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Diese Interpretation stärkt die Position von Verbrauchern beim Immobilienkauf erheblich.

Praktische Auswirkungen für Makler und Immobilienkäufer

Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Maklertätigkeit und den Immobilienerwerb:

Makler müssen bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern besonders darauf achten, dass die vereinbarten Provisionen mit Käufer- und Verkäuferseite identisch sind.

Die Definition des Einfamilienhauses orientiert sich am erkennbaren Erwerbszweck, nicht an starren baulichen Kriterien. Dies erfordert von Maklern eine sorgfältige Einschätzung der Nutzungsabsichten der Käufer.

Verbraucher profitieren von einem erweiterten Schutz vor überhöhten Maklerprovisionen, auch wenn der Maklervertrag auf Verkäuferseite durch Dritte abgeschlossen wird.

Die Rechtssicherheit wird durch die Klarstellung erhöht, dass untergeordnete gewerbliche Nutzungen die Einordnung als Einfamilienhaus nicht verhindern.

Fazit:

Dieses Urteil des BGH stärkt die Position von Verbrauchern beim Immobilienkauf deutlich und trägt dazu bei, die Kostenbelastung beim Erwerb von Wohneigentum fairer zu gestalten. Gleichzeitig schafft es Klarheit für Makler hinsichtlich ihrer Verpflichtungen und der korrekten Gestaltung von Provisionsvereinbarungen.

BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24

Der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Am 08.07.2020 hat der für Wohnraummietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) zu Ansprüchen des Mieters, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wird, auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter geurteilt.

Danach kann ein Mieter,
– dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und
– auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden,
vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Jedoch hat sich der Mieter nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Die Beteiligung beläuft sich in Der Regel auf 50%.

Im Rechtsstreit mit dem Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger 2002 von der Vermieterin eine Wohnung, die bei Überlassung unrenoviert war. 14 Jahre später (2016) forderten sie die Vermieterin auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen, da sich aus Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich deutlich verschlechtert. Nachdem Sie damit bei der Vermieterin scheiterten, klagten die Mieter und auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 7.312,78 €, unterlagen jedoch sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg wie auch in der Berufung beim Landgericht Berlin.

In dem weiteren Verfahren mit dem Az. VIII ZR 270/18 verlangte der (widerklagende) Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Er hatte die Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. In diesem Fall hatte die Widerklage des Mieters in den Vorinstanzen (Amtsgericht Schöneberg und Landgericht Berlin) Erfolg.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof hat das jeweilige Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar seien die Berufungskammern in beiden Fällen zurecht davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam sei, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei.

In diesen Fällen trete an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.

Maßgeblich für die den Vermieter treffende Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, in beiden Fällen also ein nach der Verkehrsanschauung unrenovierter Zustand, so wie die Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Dies führt aber nicht dazu, dass die Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausscheiden. Den Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat.

Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Sach- und interessengerecht sei vielmehr eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. So könne der Mieter zwar in derartigen Fällen vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen, er müsse sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Mangels der Einzelfall keien Besonderheiten aufweise, läge die Beteiligung des Mieters regelmäßig bei der Hälfte. In dem zweiten Fall hatte der Mieter keine Anspruch auf Zahlung geltend gemacht, sondern direkt die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangt. Hier könne – so der BGH – der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach der Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.