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Anspruch des Mieters einer unrenoviert übergebenen Wohnung auf Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Am 08.07.2020 hat der für Wohnraummietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) zu Ansprüchen des Mieters, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wird, auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter geurteilt.

Danach kann ein Mieter,
– dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und
– auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden,
vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Jedoch hat sich der Mieter nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Die Beteiligung beläuft sich in Der Regel auf 50%.

Im Rechtsstreit mit dem Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger 2002 von der Vermieterin eine Wohnung, die bei Überlassung unrenoviert war. 14 Jahre später (2016) forderten sie die Vermieterin auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen, da sich aus Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich deutlich verschlechtert. Nachdem Sie damit bei der Vermieterin scheiterten, klagten die Mieter und auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 7.312,78 €, unterlagen jedoch sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg wie auch in der Berufung beim Landgericht Berlin.

In dem weiteren Verfahren mit dem Az. VIII ZR 270/18 verlangte der (widerklagende) Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Er hatte die Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. In diesem Fall hatte die Widerklage des Mieters in den Vorinstanzen (Amtsgericht Schöneberg und Landgericht Berlin) Erfolg.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof hat das jeweilige Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar seien die Berufungskammern in beiden Fällen zurecht davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam sei, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei.

In diesen Fällen trete an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.

Maßgeblich für die den Vermieter treffende Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, in beiden Fällen also ein nach der Verkehrsanschauung unrenovierter Zustand, so wie die Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Dies führt aber nicht dazu, dass die Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausscheiden. Den Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat.

Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Sach- und interessengerecht sei vielmehr eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. So könne der Mieter zwar in derartigen Fällen vom Vermieter eine “frische” Renovierung verlangen, er müsse sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Mangels der Einzelfall keien Besonderheiten aufweise, läge die Beteiligung des Mieters regelmäßig bei der Hälfte. In dem zweiten Fall hatte der Mieter keine Anspruch auf Zahlung geltend gemacht, sondern direkt die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangt. Hier könne – so der BGH – der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach der Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.

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