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Anspruch des Mieters einer unrenoviert übergebenen Wohnung auf Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Am 08.07.2020 hat der für Wohnraummietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und Az. VIII ZR 270/18) zu Ansprüchen des Mieters, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wird, auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter geurteilt.

Danach kann ein Mieter,
– dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und
– auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden,
vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Jedoch hat sich der Mieter nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Die Beteiligung beläuft sich in Der Regel auf 50%.

Im Rechtsstreit mit dem Az. VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger 2002 von der Vermieterin eine Wohnung, die bei Überlassung unrenoviert war. 14 Jahre später (2016) forderten sie die Vermieterin auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen, da sich aus Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich deutlich verschlechtert. Nachdem Sie damit bei der Vermieterin scheiterten, klagten die Mieter und auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 7.312,78 €, unterlagen jedoch sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg wie auch in der Berufung beim Landgericht Berlin.

In dem weiteren Verfahren mit dem Az. VIII ZR 270/18 verlangte der (widerklagende) Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Er hatte die Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. In diesem Fall hatte die Widerklage des Mieters in den Vorinstanzen (Amtsgericht Schöneberg und Landgericht Berlin) Erfolg.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof hat das jeweilige Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar seien die Berufungskammern in beiden Fällen zurecht davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam sei, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei.

In diesen Fällen trete an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.

Maßgeblich für die den Vermieter treffende Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, in beiden Fällen also ein nach der Verkehrsanschauung unrenovierter Zustand, so wie die Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.

Dies führt aber nicht dazu, dass die Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausscheiden. Den Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat.

Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Sach- und interessengerecht sei vielmehr eine Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. So könne der Mieter zwar in derartigen Fällen vom Vermieter eine “frische” Renovierung verlangen, er müsse sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Mangels der Einzelfall keien Besonderheiten aufweise, läge die Beteiligung des Mieters regelmäßig bei der Hälfte. In dem zweiten Fall hatte der Mieter keine Anspruch auf Zahlung geltend gemacht, sondern direkt die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangt. Hier könne – so der BGH – der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach der Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.

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Kanzlei als Mieterin muss massive Umbauarbeiten nicht dulden (OLG Frankfurt am Main)

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat am 12.03.2019 (Az.: 2 U 3/19) geurteilt, dass eine Rechtsanwaltskanzlei als Mieterin während des Mietverhältnisses verlangen kann, dass der Vermieter keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt.
Die Rechtsanwaltskanzlei hatte befristet bis Ende 2023 Büroräume im 4. OG einer Gewerbeimmobilie im Frankfurter Westend gemietet. Nachdem die beklagte Eigentümerin die Immobilie 2018 erworben hatte, baten sie die die Rechtsanwälte, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, da sie das Gebäude umfassend für eine Nutzung als Bank umbauen wollten.
Der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages stimmten die Rechtsanwälte nicht zu. Auch eine angebotene Abstandszahlung konnte sie nicht dazu bewegen. Daraufhin kündigte die neue Eigentümerin mehrfach umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an.

Ab November 2018 führte die Beklagte massive Arbeiten in den unteren Geschossen durch. Unter anderem wurden mehrere Innenwände sowie der gesamte Bodenbelag entfernt und zusätzliche Entkernungsarbeiten vorgenommen. Dabei kamen laute und Erschütterungen erzeugende Geräte wie Schlagbohrmaschinen zum Einsatz.
Dagegen wendete die die klagende Kanzlei mit einem Antrag auf Unterlassen im Wege einer einstweiligen Verfügung, die auch antragsgemäß vom Landgericht Frankfurt erlassen wurde.

Auch vor dem OLG Frankfurt hatte die beklagte Bank keinen Erfolg. Die massiven Beeinträchtigungen beeinträchtigen die Klägerin in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht. Eine Duldungspflicht besteht nicht.

Vielmehr hat die Bank als Vermieterin der der Mieterin den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch der Räume bis zum Vertragsende am 31.12.2023 zu gewähren. Dabei ist auch der vertragsgemäße Gebrauch eine Frage des Einzelfalls. Vorliegend waren die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Rechtsanwalts- und Notariatsbüros vermietet worden. Ein solcher Betrieb erfordert auch eine geistig-gedankliche Tätigkeit. Diese muss grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können. Eine Störung durch Lärm, Erschütterungen, Verschmutzungen oder andere Immissionen muss die Klägerin grundsätzlich nicht dulden, vielmehr hat die Beklagte diese zu unterlassen und zusätzlich dafür Sorge zu tragen, etwaige Störungen durch Dritte abzuwehren.

Nachdem die Klägerin schon die Arbeiten im unteren Geschoss nicht hätte dulden müssen, hat sie erst recht einen Anspruch darauf, dass die gleichen Arbeiten (Abriss, Entkernung etc.) nicht auch noch in den weiteren Geschossen durchgeführt werden.

Zwar muss ein Mieter zum Beispiel bei einem Mieterwechsel damit rechnen, dass dieser seine Räumlichkeiten entsprechend anpasst oder umbaut. Die in diesem Fall durchgeführten Arbeiten stellten jedoch keine noch zu duldenden Renovierungs- und Umbauarbeiten dar, sie dienten auch nicht der Modernisierung oder Verbesserung, da es an einer dafür erforderlichen nachhaltigen objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts fehle.

Die Frankfurter Richter verneinten ebenso eine Duldungspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben heraus. Ihre Abwägung ergab, dass das Interesse der Mieter, die Mietsache ungestört nutzen zu können, das Interesse des Vermieters an der Umgestaltung überwiege. Es sei zumutbar, mit den Umbauarbeiten bis zum Ende des Mietvertrages zu warten.

Schließlich ist die Mieterin auch nicht verpflichtet, die Arbeiten außerhalb üblicher Bürozeiten (Nachtzeiten/Wochenende) zu dulden, denn der Mietvertrag gebe der Klägerin ein Recht auf umfassende Nutzung und nicht nur auf Nutzung während üblicher Bürozeiten.

Dem OLG Frankfurt scheint die teilweise hohe Arbeitsbelastung vieler Kanzleien durchaus nicht unbekannt, wenn es feststellt: Es sei gerichtsbekannt, dass Rechtsanwälte und Notare nicht nur während üblicher Geschäftszeiten, sondern regelmäßig auch in den späten Abendstunden sowie an Samstagen und mitunter auch an Sonn und Feiertagen in den Büroräumen arbeiteten oder Besprechungen durchführten.

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Mietrecht Recht Wohnraummietrecht

Gleichzeitige ordentliche Mietvertragskündigung weiterhin neben fristloser Kündigung möglich

Zahlen Mieter die Miete für zwei aufeinander folgende Termine nicht, so kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB. Vielfach wird neben der fristlosen Kündigung gleichzeitig (hilfsweise) eine ordentliche Kündigung zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist ausgesprochen. Eine ordentlich Kündigung kann der Vermieter von Wohnraum jedoch nur dann aussprechen wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, was u.a. bei Mietrückständen regelmäßig der Fall ist.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung jedoch unwirksam, wenn der der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Diese nachträgliche Zahlung wird auch Schonfristzahlung genannt.

Die überraschenden Berufungsurteile des Landgerichts Berlin

Genau dies war in den beiden Fällen, die zunächst vor den Amtsgerichten Pankow-Weißensee und Tempelhof-Kreuzberg, später dann in der

Berufung vor dem Landgericht Berlin (Urteile vom 13.10.2017 – 66 S 90/17  und 15. November 2017 – 66 S 192/17) verhandelt worden waren, gegeben. Zwar sei die Räumungsklage der Vermieter zunächst berechtigt gewesen, aber der Anspruch nachträglich wegen der Schonfristzahlung erloschen. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin habe zwischen dem Zugang der fristlosen Kündigungserklärung und dem Eingang der Schonfristzahlung kein Mietverhältnis bestanden, da dies bereits durch den Zugang der fristlosen Kündigung erloschen sei. Mangels Mietvertrages habe eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung keine Wirkung entfalten können, sie sei ins Leere gelaufen.
Dies hätte zur Folge, dass bei einer Schonfristzahlung, die die fristlose Kündigung zunächst beseitigt, die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung keine Wirkung mehr entfalten würde und im Räumungsprozess auch nicht mehr über sie entschieden würde.

Widerspruch vom Bundesgerichtshof

Dem widersprach der Bundesgerichtshof in seinen beiden Urteilen vom 19. September 2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) und hob die Urteile des Landgerichts Berlin auf.

Damit kann die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch weiterhin mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden.

Der Bundesgerichtshof erklärt, dass der Gesetzgeber mit der Regelung zur nachträglichen Schonfristzahlung habe gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird.
Der Vermieter, der neben der außerordentlichen auch die ordentliche Kündigung ausspricht, erklärt, dass er auch für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht greift (bspw. durch nachträgliche Zahlung oder Aufrechnung durch den Mieter) die Beendigung des Mietverhältnisses weiter verfolgen will.

Fazit

Die Entscheidung ist richtig. Die künstliche Aufteilung des Sachverhalts durch das Landgericht Berlin in ein fristlos beendetes Mietverhältnis, das durch die Schonfristzahlung wieder auslebt, aber zwischendurch nicht bestanden hätte, ist nicht lebensnah. Im Ergebnis müsste jeder Vermieter nach fristloser außerordentlicher Kündigung zunächst abwarten, ob der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt oder eine öffentliche Stelle einspringt, bevor er dann – gestützt auf die nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten – die ordentliche Kündigung aussprechen könnte. Der Mieter ist hier auch nicht besonders schutzwürdig. Zwar beseitigt die nachträgliche Mietzahlung den Räumungsanspruch des Vermieters, die schuldhafte Pflichtverletzung der nicht fristgerechten Mietzahlung bleibt. Die Nachträgliche Zahlung wird wegen der Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zur frist- und vertragsgerechten Zahlung.

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Gewerbemietrecht Mietrecht Recht

Die Rechte des Mieters bei gewerblicher Zwischenmiete ohne Gewinnerzielungsabsicht

Mitte Januar 2018 bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz des Mieters bei der gewerblichen Weitervermietung auch für die Fälle, in denen der Weitervermietung keine unmittelbare Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt (Urteil vom 17. Januar 2018 – VIII ZR 241/16).

Einführung

Das Mietrecht sieht in § 565 BGB einen besonderen Schutz bei gewerblicher Weitervermietung vor.

Die Norm behandelt einen Sonderfall der Untermiete, also jene Konstellation, in der es zunächst einen Mietvertrag eines Hauptvermieters mit einem Hauptmieter gibt und einen weiteren des Untervermieters (=Hauptmieters) mit dem Untermieter. Dadurch erhält der Untermieter bzw. Endmieter, also jene Person, die schlussendlich die Räumlichkeiten tatsächlich nutzt, nur eine aus dem ersten Mietverhältnis abgeleitete Rechtsstellung. Der Untermieter hat kein direktes Mietverhältnis mit dem eigentlichen Hauptvermieter, ist aber trotzdem Ergebnissen unterworfen, die sich aus dem Hauptmieterverhältnis ergeben. So kann der Hauptvermieter nach § 546 Absatz 2 BGB für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen hat, die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern. Dies widerspricht an sich dem Gedanken des Kündigungsschutzes bei Wohnraummietverhältnissen.

So hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 11.06.1991 – 1 BvR 538/90) bereits 1991 für die gewerbliche Zwischenvermietung entschieden (Leitsatz)

Es verstößt gegen Art. 3 I GG, einem Mieter, der – in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse – Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenvermieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen.

§ 565 BGB dient daher dem Schutz des Mieters bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnräumen, da der Zwischenvermieter in der Regel rein wirtschaftliche Interessen hat, die nicht dazu führen sollen, dass der Endmieter in Bezug auf seine Rechte (z.B. Kündigungsschutz) schlechter gestellt wird.

Deswegen regelt § 565 BGB, dass bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Zwischenvermieter, in dem der Zwischenmieter gewerbliche Interessen verfolgt, der Vermieter in den Mietvertrag des Zwischenvermieters mit dem Endmieter eintritt. Wird das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Zwischenvermieter nicht beendet, sondern wechselt der Zwischenvermieters, dann genügt es, dass der neue Zwischenvermieter in den Mietvertrag eintritt. Der Paragraph schützt also den eigentlichen Wohnungsnutzer vor dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters, das diesem bei sonstigen Untermietverhältnissen zusteht.

Das Urteil des BGH vom 17.01.2018

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Aktiengesellschaft 1 (Vermieter) im Jahr 1965 Wohnungen in Frankfurt am Main an eine andere Aktiengesellschaft 2 (gewerblicher Zwischenmieter) vermietet (Hauptmietvertrag), die diese als Werkswohnung an ihre Arbeitnehmer (als Untermieter) weitervermietet. Dabei waren die Bedingungen des Hauptmietvertrages und des Untermietvertrages gleich. Sie entsprachen auch den marktüblichen Bedingungen. Klägerin des Falles war die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1. Sie kündigte das (Haupt-) Mietverhältnis gegenüber der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 2 und forderte von einem Ehepaar, das als Endmietern in einer der Werkswohnungen lebte, die Wohnung zu räumen und herauszugeben.

Die Vorinstanz (Oberlandesgericht Frankfurt am Main – Urteil vom 23. September 2016 – 2 U 19/16) hatte zwar keine unmittelbare gewerbliche Zwischenmiete angenommen, da die Aktiengesellschaft 2 keine Gewinnerzielungsabsicht gehabt habe, war jedoch davon ausgegangen, dass die Interessenlage derart vergleichbar sei, dass auch hier § 565 BGB entsprechend anzuwenden sei. Im Ergebnis entschied das OLG Frankfurt am Main, dass die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1 nach Kündigung gegenüber der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 2 in das Mietverhältnis eingetreten sei und dass die Endmieter der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1 gegenüber die ihnen zustehenden Rechte des Kündigungsschutzes bei Wohnraummietverträgen geltend machen könnten.

Dagegen wendete sich die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1, scheiterte jedoch auch vor dem BGH. Allerdings wendete der BGH § 565 BGB nicht nur entsprechend, sondern unmittelbar an.

Denn ein Zwischenvermieter handele jedenfalls auch dann als gewerblicher Zwischenvermieter, wenn er zwar keine unmittelbare Gewinnerzielungsabsicht habe, aber durch die Weitervermietung der Wohnung an Arbeitnehmer als Werkswohnung eigene wirtschaftliche Interessen verfolge und fördere.
Soweit § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB bezweckt, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehen soll, den er bei direkter Anmietung vom Hauptvermieter gehabt hätte, kann nichts anderes für die Fälle gelten, in denen ein Arbeitgeber dadurch, dass er Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Bindung der Arbeitnehmer an das Unternehmen, Wettbewerbsvorteile auf dem Arbeitsmarkt etc.).

Fazit

Die Entscheidung ist konsequent:
§ 565 BGB behandelt die Fälle, in denen der Zwischenvermieter einen gewerblichen Zweck verfolgt. Dabei muss das Gewerbliche der Weitervermietung nicht zwingend in der Erzielung monetärer Gewinne, die unmittelbar aus der Weitervermietung des Wohnraums erzielt werden, liegen. Gerade in Zeiten, in denen Unternehmen um die besten Fachkräfte werben, sind Sonderleistungen der Unternehmen (wie beispielsweise eine Werkswohnung) wichtige Wettbewerbsvorteile, die letztendlich einem gewerblichen Zweck des Unternehmens dienen.