Mitte Januar 2018 bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz des Mieters bei der gewerblichen Weitervermietung auch für die Fälle, in denen der Weitervermietung keine unmittelbare Gewinnerzielungsabsicht zugrunde liegt (Urteil vom 17. Januar 2018 – VIII ZR 241/16).
Einführung
Das Mietrecht sieht in § 565 BGB einen besonderen Schutz bei gewerblicher Weitervermietung vor.
Die Norm behandelt einen Sonderfall der Untermiete, also jene Konstellation, in der es zunächst einen Mietvertrag eines Hauptvermieters mit einem Hauptmieter gibt und einen weiteren des Untervermieters (=Hauptmieters) mit dem Untermieter. Dadurch erhält der Untermieter bzw. Endmieter, also jene Person, die schlussendlich die Räumlichkeiten tatsächlich nutzt, nur eine aus dem ersten Mietverhältnis abgeleitete Rechtsstellung. Der Untermieter hat kein direktes Mietverhältnis mit dem eigentlichen Hauptvermieter, ist aber trotzdem Ergebnissen unterworfen, die sich aus dem Hauptmieterverhältnis ergeben. So kann der Hauptvermieter nach § 546 Absatz 2 BGB für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen hat, die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern. Dies widerspricht an sich dem Gedanken des Kündigungsschutzes bei Wohnraummietverhältnissen.
So hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 11.06.1991 – 1 BvR 538/90) bereits 1991 für die gewerbliche Zwischenvermietung entschieden (Leitsatz)
Es verstößt gegen Art. 3 I GG, einem Mieter, der – in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse – Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenvermieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen.
§ 565 BGB dient daher dem Schutz des Mieters bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnräumen, da der Zwischenvermieter in der Regel rein wirtschaftliche Interessen hat, die nicht dazu führen sollen, dass der Endmieter in Bezug auf seine Rechte (z.B. Kündigungsschutz) schlechter gestellt wird.
Deswegen regelt § 565 BGB, dass bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Zwischenvermieter, in dem der Zwischenmieter gewerbliche Interessen verfolgt, der Vermieter in den Mietvertrag des Zwischenvermieters mit dem Endmieter eintritt. Wird das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Zwischenvermieter nicht beendet, sondern wechselt der Zwischenvermieters, dann genügt es, dass der neue Zwischenvermieter in den Mietvertrag eintritt. Der Paragraph schützt also den eigentlichen Wohnungsnutzer vor dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters, das diesem bei sonstigen Untermietverhältnissen zusteht.
Das Urteil des BGH vom 17.01.2018
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Aktiengesellschaft 1 (Vermieter) im Jahr 1965 Wohnungen in Frankfurt am Main an eine andere Aktiengesellschaft 2 (gewerblicher Zwischenmieter) vermietet (Hauptmietvertrag), die diese als Werkswohnung an ihre Arbeitnehmer (als Untermieter) weitervermietet. Dabei waren die Bedingungen des Hauptmietvertrages und des Untermietvertrages gleich. Sie entsprachen auch den marktüblichen Bedingungen. Klägerin des Falles war die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1. Sie kündigte das (Haupt-) Mietverhältnis gegenüber der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 2 und forderte von einem Ehepaar, das als Endmietern in einer der Werkswohnungen lebte, die Wohnung zu räumen und herauszugeben.
Die Vorinstanz (Oberlandesgericht Frankfurt am Main – Urteil vom 23. September 2016 – 2 U 19/16) hatte zwar keine unmittelbare gewerbliche Zwischenmiete angenommen, da die Aktiengesellschaft 2 keine Gewinnerzielungsabsicht gehabt habe, war jedoch davon ausgegangen, dass die Interessenlage derart vergleichbar sei, dass auch hier § 565 BGB entsprechend anzuwenden sei. Im Ergebnis entschied das OLG Frankfurt am Main, dass die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1 nach Kündigung gegenüber der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 2 in das Mietverhältnis eingetreten sei und dass die Endmieter der Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1 gegenüber die ihnen zustehenden Rechte des Kündigungsschutzes bei Wohnraummietverträgen geltend machen könnten.
Dagegen wendete sich die Rechtsnachfolgerin der Aktiengesellschaft 1, scheiterte jedoch auch vor dem BGH. Allerdings wendete der BGH § 565 BGB nicht nur entsprechend, sondern unmittelbar an.
Denn ein Zwischenvermieter handele jedenfalls auch dann als gewerblicher Zwischenvermieter, wenn er zwar keine unmittelbare Gewinnerzielungsabsicht habe, aber durch die Weitervermietung der Wohnung an Arbeitnehmer als Werkswohnung eigene wirtschaftliche Interessen verfolge und fördere.
Soweit § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB bezweckt, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehen soll, den er bei direkter Anmietung vom Hauptvermieter gehabt hätte, kann nichts anderes für die Fälle gelten, in denen ein Arbeitgeber dadurch, dass er Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Bindung der Arbeitnehmer an das Unternehmen, Wettbewerbsvorteile auf dem Arbeitsmarkt etc.).
Fazit
Die Entscheidung ist konsequent:
§ 565 BGB behandelt die Fälle, in denen der Zwischenvermieter einen gewerblichen Zweck verfolgt. Dabei muss das Gewerbliche der Weitervermietung nicht zwingend in der Erzielung monetärer Gewinne, die unmittelbar aus der Weitervermietung des Wohnraums erzielt werden, liegen. Gerade in Zeiten, in denen Unternehmen um die besten Fachkräfte werben, sind Sonderleistungen der Unternehmen (wie beispielsweise eine Werkswohnung) wichtige Wettbewerbsvorteile, die letztendlich einem gewerblichen Zweck des Unternehmens dienen.