Mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung umbauen und anschließend verkaufen möchte. Damit werden die Rechte von Vermietern bei Umbau‑ und Verkaufsplänen deutlich gestärkt, während der Druck auf Mieter zunimmt.
Worum es in dem Fall ging
Der Vermieter bewohnte eine Wohnung im 4. Obergeschoss eines Mehrparteienhauses. Er war Eigentümer dieses 4. Obergeschosses, des darüber liegenden bislang nicht ausgebauten Dachgeschosses sowie des 3. Obergeschosses, das er vermietete. Er beabsichtigte das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im 4. Obergeschoss zu einer größeren Einheit zu verbinden. Diese neue Einheit sollte anschließend verkauft werden; während der Bauphase und auch dauerhaft danach wollte der Vermieter in die darunter im 3. Obergeschoss gelegene, seit 2006 vermietete Wohnung der Mieterin umziehen.
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage wegen Eigenbedarfs statt, das Landgericht Berlin sah dagegen eine unzulässige „Verwertungskündigung“, weil aus seiner Sicht der wirtschaftliche Verkaufswunsch im Vordergrund stand. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Was der BGH zur Eigenbedarfskündigung klargestellt hat
Der BGH betont, dass das „Benötigen“ der Wohnung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Notlage voraussetzt, sondern ein ernsthafter, „vernünftiger und nachvollziehbarer“ Nutzungswunsch des Vermieters genügt. Die Gerichte dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen.
Wichtig ist auch: Selbst ein willentlich herbeigeführter Bedarf, etwa weil Umbau‑ und Verkaufspläne den Umzug des Vermieters erst auslösen, kann Eigenbedarf sein, solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt. Dass der Vermieter mit seiner Planung zugleich einen wirtschaftlichen Vorteil erzielt (Verkauf der ausgebauten Wohnung), nimmt dem Eigenbedarf nicht automatisch die rechtliche Anerkennung.
Abgrenzung zur Verwertungskündigung
Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB spielt vor allem dann eine Rolle, wenn der Eigentümer das Objekt besser verwerten will, ohne es selbst nutzen zu wollen. Für diese Kündigungsart gelten deutlich höhere Anforderungen, insbesondere muss eine angemessene wirtschaftliche Verwertung „wesentlich erschwert“ sein. Im entschiedenen Fall sah der BGH den Schwerpunkt nicht in der Verwertung, sondern in der geplanten Eigennutzung der Mietwohnung – zunächst vorübergehend während des Umbaus, anschließend dauerhaft. Die Verkaufsabsicht bezüglich der bisherigen Wohnung wurde deshalb nur als Bestandteil der zulässigen Lebensplanung gewertet und nicht als eigenständiger Verwertungsgrund.
Bedeutung für Vermieter
Für Vermieter schafft das Urteil mehr Gestaltungsfreiheit bei Eigenbedarfskündigungen. Wer schlüssig darlegt, dass er die vermietete Wohnung künftig selbst bewohnen möchte – auch im Zusammenhang mit Umbau‑ und Verkaufsplänen – kann sich grundsätzlich auf Eigenbedarf berufen.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung:
- Der Eigennutzungswunsch sollte konkret, plausibel und schriftlich dokumentiert werden.
- Umbau‑ und Verkaufspläne sollten zeitlich und inhaltlich nachvollziehbar beschrieben werden.
- Widersprüchliche Angaben oder nachträgliche Planänderungen können später zu Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs führen.
Was Mieter jetzt wissen sollten
Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass Eigenbedarfskündigungen in Konstellationen mit Umbau und anschließender Veräußerung der bisherigen Vermieterwohnung eher durchsetzbar sein können. Mietervereine kritisieren, dass damit wirtschaftliche Interessen zu stark berücksichtigt und bestehende Schutzvorschriften faktisch aufgeweicht werden.
Dennoch bleiben Verteidigungsmöglichkeiten:
- Mieter können die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs bestreiten, wenn der Plan des Vermieters widersprüchlich oder wenig konkret erscheint.
- Zudem kann der Kündigung aus sozialen Härtegründen widersprochen werden, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum; diese Härten sind im Rahmen der gerichtlichen Interessenabwägung zu berücksichtigen.
Wer eine Eigenbedarfskündigung ausspricht oder erhält, sollte frühzeitig fachkundigen Rat einholen, um Chancen, Risiken und mögliche Alternativen – etwa Aufhebungsvertrag, Umzugshilfen oder längere Räumungsfristen – realistisch einzuschätzen.