Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2026 (VIII ZR 247/24) hat sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die in Familien‑GbRs strukturieren, eine häufig unterschätzte Fallenstelle im Mietrecht aufgetan: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB bleibt auch bei der Einbringung einer bereits vermieteten Wohnung in eine reine Familien‑GbR wirksam.
Familien‑GbR und Eigenbedarf – was der BGH klärt
Der BGH bestätigt zunächst, dass eine GbR grundsätzlich für einen ihrer Gesellschafter eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aussprechen kann. Maßgeblich ist, dass der Bedarf tatsächlich besteht und verhältnismäßig begründet ist.
Entscheidend ist aber: Diese Kündigungsbefugnis kann an der gesetzlichen Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB scheitern – unabhängig davon, ob die Gesellschafter „nur“ zur Familie gehören.
Einbringung in eine Familien‑GbR = Veräußerung
Im entschiedenen Fall hatte der bisherige Alleineigentümer eine vermietete Wohnung zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend das Eigentum an den nun in Eigentumswohnungen geteilten Wohnraum in eine von ihm und seinen Familienangehörigen getragene GbR eingebracht.
Der BGH wertet diesen Vorgang als „Veräußerung“ im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB: Maßgeblich ist der dingliche Eigentumswechsel, der durch Eintragung der GbR ins Grundbuch erfolgt. Mit diesem Rechtsträgerwechsel wird der Mieter erneut einem erhöhten Risiko einer Verdrängung durch eine Eigenbedarfs‑ oder Verwertungskündigung ausgesetzt – genau das will § 577a schützen.
Sperrfrist läuft auch „innerhalb der Familie“
Die Revision argumentierte, bei einer reinen Familien‑GbR müsse die Kündigungssperrfrist nicht gelten, weil „eigentlich doch nichts Fremdes“ dazu käme. Der BGH folgt dieser Ansicht nicht: Die Zugehörigkeit der Gesellschafter zur Familie ist für die Anwendbarkeit von § 577a Abs. 1 BGB unerheblich.
Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB vorgesehene Ausnahmeregelung für „Privilegierungen“ von Personengesellschaften bleibt auf den dort explizit geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt; eine analoge Anwendung auf § 577a Abs. 1 BGB lehnt der Senat ab.
Praktische Lehren für Vermieter und Eigentümer
Für Vermieter bedeutet dies: Wer vorbehält, eine Wohnung „in die Familie bzw. in eine GbR“ einbringen zu wollen, kann sich damit selbst Kündigungs‑ und Nutzungsmöglichkeiten für Jahre verschließen. In angespannten Wohnungsmärkten (z.B. NRW‑Mieterschutzgebiete oder Bayern) kann die Sperrfrist bis zu acht bzw. zehn Jahre betragen – weit über den oft intuitiv angenommenen Zeitraum hinaus.
Wer Wohnungseigentum künftig in Strukturen bringen möchte, sollte vor der Umwandlung und vor der Einbringung zeitlich sauber planen, ggf. bereits vor der Begründung von Wohnungseigentum defensive Gestaltungen (z.B. unveräußerliche Nutzungs‑ oder Wohnrechte, andere Vertragsmuster) prüfen lassen.
Fazit
Der BGH hat die Kündigungssperrfrist von § 577a BGB klar als tatsächliche Barriere für Eigenbedarfskündigungen ausgestaltet – auch wenn ein Eigentumsträger „nur“ in eine Familien‑GbR übergeht. Für Vermieter und Eigentümer heißt das: Mieterschutz und Sperrfristregelungen sind keine bloßen Formalitäten, sondern wirksame Planungsfaktoren, die jede Vermögens‑ und Strukturierungsgesellschaft mitdenken muss.