Definition des Einfamilienhauses nach neuem Maklerrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil (Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24) die Definition eines Einfamilienhauses im Sinne des neuen Maklerrechts präzisiert. Demnach handelt es sich um ein Einfamilienhaus, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Vertragsabschluss erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Diese Auslegung stärkt den Verbraucherschutz, indem sie den Erwerbszweck in den Mittelpunkt stellt.
Der BGH entschied, dass eine untergeordnete gewerbliche Nutzung die Einordnung als Einfamilienhaus nicht ausschließt. Im konkreten Fall wurde ein Büroanbau, der etwa ein Fünftel der Gesamtfläche ausmachte, als unschädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus angesehen. Diese Entscheidung berücksichtigt die Realität vieler moderner Wohnkonzepte, die Arbeits- und Wohnbereiche kombinieren.
Geteilte Maklerprovision: Schutz vor einseitiger Kostenbelastung
Das Urteil bekräftigt den Grundsatz der geteilten Maklerprovision beim Kauf von Einfamilienhäusern. Gemäß § 656c BGB müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in gleicher Höhe teilen, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Diese Regelung soll verhindern, dass Kaufinteressenten aufgrund ihrer schwächeren Verhandlungsposition unverhältnismäßig hohe Maklerkosten aufgebürdet werden.
Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin mit den Käufern eine höhere Provision vereinbart als mit der Verkäuferseite. Der BGH erklärte diesen Vertrag für unwirksam, da er gegen das Prinzip der gleichmäßigen Kostenverteilung verstößt.
Erweiterter Anwendungsbereich: Schutz auch bei Vertragsabschluss durch Dritte
Eine wichtige Erweiterung des Verbraucherschutzes liegt in der Entscheidung des BGH, die Vorschriften des § 656c BGB auch auf Fälle anzuwenden, in denen nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter – wie im vorliegenden Fall die Ehefrau des Verkäufers – den Maklervertrag abschließt. Diese analoge Anwendung schließt eine potenzielle Gesetzeslücke und verhindert Umgehungsmöglichkeiten.
Der BGH begründete diese Ausweitung damit, dass der Schutzzweck der Norm – die Verhinderung einer unbilligen Abwälzung von Maklerkosten auf Verbraucher – unabhängig davon gilt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. Diese Interpretation stärkt die Position von Verbrauchern beim Immobilienkauf erheblich.
Praktische Auswirkungen für Makler und Immobilienkäufer
Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Maklertätigkeit und den Immobilienerwerb:
Makler müssen bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern besonders darauf achten, dass die vereinbarten Provisionen mit Käufer- und Verkäuferseite identisch sind.
Die Definition des Einfamilienhauses orientiert sich am erkennbaren Erwerbszweck, nicht an starren baulichen Kriterien. Dies erfordert von Maklern eine sorgfältige Einschätzung der Nutzungsabsichten der Käufer.
Verbraucher profitieren von einem erweiterten Schutz vor überhöhten Maklerprovisionen, auch wenn der Maklervertrag auf Verkäuferseite durch Dritte abgeschlossen wird.
Die Rechtssicherheit wird durch die Klarstellung erhöht, dass untergeordnete gewerbliche Nutzungen die Einordnung als Einfamilienhaus nicht verhindern.
Fazit:
Dieses Urteil des BGH stärkt die Position von Verbrauchern beim Immobilienkauf deutlich und trägt dazu bei, die Kostenbelastung beim Erwerb von Wohneigentum fairer zu gestalten. Gleichzeitig schafft es Klarheit für Makler hinsichtlich ihrer Verpflichtungen und der korrekten Gestaltung von Provisionsvereinbarungen.