Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine notwendige Balkonsanierung beschließen darf und unter Umständen sogar beschließen muss, auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung eigentlich den einzelnen Eigentümern zuweist. Zugleich bleibt es bei der vereinbarten Kostentragung: Wer nach der Teilungserklärung zahlen soll, muss dies grundsätzlich weiterhin tun.
Ausgangspunkt des Falls
Im entschiedenen Fall waren mehrere Balkone sanierungsbedürftig; es bestand sogar die Gefahr, dass Betonteile abbrechen und auf die darunterliegende Fläche fallen. In der Eigentümerversammlung wurden verschiedene Sanierungsvarianten abgestimmt, doch keine fand eine Mehrheit. Daraufhin wurde die Frage vor Gericht gebracht, ob die Gemeinschaft trotz der abweichenden Regelung in der Teilungserklärung überhaupt beschlussbefugt ist.
Beschlusskompetenz bleibt bestehen
Der BGH beantwortet diese Frage eindeutig mit Ja. Die Gemeinschaft bleibt für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich, dazu gehört auch dessen ordnungsmäßige Erhaltung. Eine Teilungserklärung kann zwar die Erhaltungslast im Innenverhältnis verlagern, sie nimmt der Gemeinschaft aber nicht die Befugnis, über notwendige Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.
Das ist praktisch wichtig: Die Gemeinschaft darf sich nicht schlicht auf den Standpunkt zurückziehen, jeder Eigentümer müsse „seinen“ Balkon allein instand setzen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft muss den baulichen Zustand der Anlage im Blick behalten und ihre Verkehrssicherungspflichten erfüllen können. Genau deshalb muss sie handlungsfähig bleiben.
Wann die Gemeinschaft handeln muss
Besonders deutlich wird der Beschluss des BGH bei zwingendem Sanierungsbedarf. Müssen mehrere Balkone dringend instand gesetzt werden, ist die Gemeinschaft regelmäßig zum Tätigwerden verpflichtet. Bei nur einem betroffenen Balkon gilt das jedenfalls dann, wenn die Maßnahme für den einzelnen Eigentümer unzumutbar wäre oder wenn Schäden für Dritte, andere Eigentümer oder sonstiges Eigentum drohen.
Im konkreten Fall war gerade die Vielzahl der betroffenen Balkone entscheidend. Ein koordiniertes Vorgehen war erforderlich, und die vollständige Ablehnung aller Sanierungsvarianten entsprach deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die vom BGH bestätigte Konsequenz war, die Negativbeschlüsse für ungültig zu erklären und einen Grundlagenbeschluss zur Sanierung zu ersetzen.
Bedeutung für die Praxis
Für Wohnungseigentümer und Verwalter bringt die Entscheidung mehr Klarheit. Wer Balkonsanierungen bislang allein wegen einer Sonderregelung in der Teilungserklärung auf die lange Bank geschoben hat, kann sich darauf nach dieser Linie nicht mehr ohne Weiteres berufen. Entscheidend ist nicht nur die Kostenfrage, sondern auch die Fähigkeit der Gemeinschaft, den baulichen Zustand der Anlage wirksam zu sichern.
Zugleich bleibt die Kostenseite getrennt zu betrachten: Dass die Gemeinschaft die Maßnahme beschließt oder organisiert, ändert noch nichts daran, wer die Kosten am Ende trägt. Genau diese Trennung von Zuständigkeit und Kostentragung ist der Kern der Entscheidung.
Fazit
Der BGH stärkt die Funktionsfähigkeit der WEG und verhindert, dass notwendige Balkonsanierungen an Zuständigkeitsfragen scheitern. Für die Praxis gilt: Wenn der Sanierungsbedarf feststeht, muss die Gemeinschaft handeln können — auch dann, wenn die Teilungserklärung die Kosten einzelnen Eigentümern zuweist.
Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 24. April 2026, Az.: V ZR 102/24